BGH-Urteil sorgt für Verwirrung im Wohnungsrecht
Sie können nach wie vor Eigenbedarf für vermieteten Wohnraum anmelden und Ihren Mietern kündigen. Dies gilt natürlich auch für eine teilweise gewerbliche Nutzung.
Fehlinterpretationen eines BGH-Urteils sorgen bei Vermietern für Verwirrung. Danach soll das Bundesgericht mit Urteil vom 29.3.2017 (Az. VIII ZR 45/16) ein grundsätzliches Verbot einer Eigenbedarfskündigung für die Nutzung als Wirtschaftsraum ausgesprochen haben. Das ist Quatsch. Sie können nach wie vor Eigenbedarf für vermieteten Wohnraum anmelden und Ihren Mietern kündigen. Dies gilt natürlich auch für eine teilweise gewerbliche Nutzung. Im entschiedenen Fall war die Kündigung erfolgt, um eine Wohnung lediglich als Lagerraum für Akten zu nutzen. Dafür sollte ein Mieter nach fast 40 Jahren weichen. Die Kündigung unterbanden die Richter auch wegen einer Berlin-spezifischen Besonderheit. Denn in der Hauptstadt gilt ein Zweckentfremdungsverbot. Zudem: Akten kann man überall lagern. Laut BGH ist ein Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht immer ein Kündigungsgrund. Vielmehr müssen die Belange von Vermietern und Mietern gegeneinander abgewogen werden – und das in jedem Einzelfall. Als Rechtfertigung für Eigenbedarf entwickelte der BGH folgende Leitlinien:
- Konkreter Eigenbedarf für überwiegend private Nutzung inklusive nahen Verwandten.
- Eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung, wenn der Vermieter sonst erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet. Sie müssen aber gravierender sein als das berechtigte Anliegen des Mieters auf „seine“ Wohnung. Das wird also zur klassischen Abwägung im Einzelfall.
- Eine Mischnutzung – Privatwohnung, die auch gewerblich genutzt wird – verlegt den Lebensmittelpunkt in die Wohnung. Das rechtfertigt in der Regel den Eigenbedarf und damit die Kündigung – es sei denn, der Wohnanteil ist verschwindend gering.
Fazit: Mit intelligenter Mischnutzung (bloß keine Zweitwohnung!) können Sie auch einem Zweckentfremdungsverbot mit Aussicht auf Erfolg begegnen.
