BFH muss über Arbeitshilfe des BMF entscheiden
Der Bundesfinanzhof will sich grundlegend mit der "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)" befassen. Es geht dabei um die Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude nach den realen Verkehrswerten für Zwecke der AfA-Bemessung und ob sich die Finanzämter immer auf diese Arbeitshilfe berufen können. Die Arbeitshilfe wurde vom Bundesministerium (BMF) zur Verfügung gestellt.
Der BFH hat jetzt das BMF zum Beitritt zum Verfahren aufgefordert. Hintergrund: Wird eine Immobilie z. B. vermietet, muss der beim Erwerb bezahlte Kaufpreis in den Grund- und Bodenanteil bzw. den Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Grund: Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil darf bei den Vermietungseinkünften abgeschrieben werden. Je höher also der Grund- und Bodenanteil ist, umso niedriger liegt die Gebäudeabschreibung.
Käufer möchten hohen Gebäudwertanteil
Der Käufer hat also naturgemäß ein großes Interesse an einem möglichst hohen Gebäudeanteil. Haben die Vertragsparteien eines Grundstückskaufvertrages im Vertrag selbst keine Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen, darf und muss das FA die Aufteilung selber durch Schätzung vornehmen. Haben der Verkäufer und der Erwerber aber bereits im Kaufvertrag eine sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen (Grund und Boden …. Euro, Gebäude … Euro), ist diese Aufteilung grundsätzlich auch bei der Einkommensteuer maßgeblich. Voraussetzung: Es dürfen keine „nennenswerten Zweifel“ bestehen.
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen. Jedenfalls dann, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und auch keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung darf auch nicht die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlen und wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen.
Finanzamt muss jeden Einzelfall prüfen
Finanzamt und Finanzgericht müssen eine Aufteilung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls prüfen. Sie müssen zugleich beurteilen, ob der angenommene Gebäude- bzw. Grund- und Bodenanteil halbwegs mit den Verkehrswerten von Gebäude bzw. Grund und Boden zusammenpasst.
Das BMF bietet auf seiner Website eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)” an. Es handelt sich dabei um ein Excel-Formular mit einer Anleitung. Die Arbeitshilfe des BMF verwendet zwar lokal genaue Bodenrichtwerte, die den Anstieg der Bodenpreise relativ präzise abbilden.
Verwendung von Durchschnittswerten als Problem
Das Problem: Hinsichtlich der Baupreisentwicklung kommen nur bundesweite Durchschnittswerte zum Tragen. Regional stärkere Steigerungen können damit naturgemäß nicht erfasst werden. Dies kann zu Verzerrungen bei der Kaufpreisaufteilung führen. So kann die örtliche Bodenpreissteigerung vollständig, hingegen die regionale Baupreissteigerung nur unvollständig erfasst wird.
Fazit: Der BFH wird entscheiden müssen, ob die Arbeitshilfe des BMF trotz dieser und auch anderer Ungereimtheiten ein geeignetes Mittel für die Kaufpreisaufteilung darstellt.
Verfahren: BFH IX R 26/19
Empfehlung: Immobilieneigentümer, denen das Finanzamt unter Berufung auf die BMF-Arbeitshilfe eine Kaufpreisaufteilung wie beantragt verweigert und die Gebäudeabschreibung so gekürzt hat, sollten gegen den Einkommensteuerbescheid Einspruch einlegen und unter Angabe des u.g. Az. das Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung des BFH beantragen. Dann können sie u.U. von einer günstigen Entscheidung des BFH profitieren.
