BMF bietet unbrauchbare Arbeitshilfe

Das ist peinlich: Ausgerechnet die vom BMF zur Ermittlung des Werts von Grund und Boden zu Verfügung gestellte Arbeitshilfe ist unbrauchbar. Die Folge: Das Finanzgericht darf damit nicht arbeiten. Es kann bspw. eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ermittelte Aufteilung ersetzen. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden.  Das FG muss bei einer streitigen Grundstücksbewertung regelmäßig das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einholen. Es sei denn, es verfügt selbst über die nötige Sachkunde.

Hintergrund: Wird eine Immobilie z.B. vermietet, muss der beim Erwerb bezahlte Kaufpreis in den Grund- und Bodenanteil bzw. den Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil darf bei den Vermietungseinkünften abgeschrieben werden. Je höher als der Grund- und Bodenanteil ist, umso niedriger liegt die Gebäudeabschreibung. Der Käufer hat also naturgemäß ein großes Interesse an einem möglichst hohen Gebäudeanteil.

Sachgerechte Aufteilung durch Käufer und Verkäufer muss das Finanzamt akzeptieren

Haben die Vertragsparteien eines Grundstückskaufvertrages im Vertrag selbst keine Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen, muss das FA schätzen. Haben der Verkäufer und der Erwerber aber bereits im Kaufvertrag eine sachgerechte Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen (Grund und Boden …. Euro, Gebäude … Euro), ist diese Aufteilung grundsätzlich auch bei der Einkommensteuer maßgeblich. Zumindest, solange keine „nennenswerten Zweifel“ bestehen.

So ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und auch keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung darf auch nicht die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlen und wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen.

Finanzamt und Finanzgericht haben prüfpflicht – BMF bietet unbrauchbare Arbeitshilfe

Finanzamt und Finanzgericht müssen eine Aufteilung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls prüfen. Sie müssen beurteilen, ob der angenommene Gebäude- bzw. Grund- und Bodenanteil halbwegs mit den Verkehrswerten von Gebäude bzw. Grund und Boden zusammenpasst.

Das Bundesministerium der Finanzen – BMF – bietet auf seiner Website eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)” in Form eines Excel-Formulars mit einer Anleitung an. Die Arbeitshilfe des BMF verwendet zwar lokal genaue Bodenrichtwerte, die den Anstieg der Bodenpreise relativ präzise abbilden; aber hinsichtlich der Baupreisentwicklung bieten sie nur bundesweite Durchschnittswerte, die regional stärkere Steigerungen naturgemäß nicht erfassen können. Dies kann zu Verzerrungen bei der Kaufpreisaufteilung führen. So kann die örtliche Bodenpreissteigerung vollständig, hingegen die regionale Baupreissteigerung nur unvollständig erfasst sein.

Nicht die notwendigen Voraussetzungen zur Gebäudewertsermittlung erfüllt

Die Arbeitshilfe gewährleistet deswegen die von der Rechtsprechung geforderten Voraussetzungen zur der Ermittlung des Gebäudewerts nicht, so der BFH. Ein bereits von einem Bausachverständigen der Finanzverwaltung erstelltes Gutachten ist im Finanzprozess als Privatgutachten zu behandeln, so weiter der BFH. Es kann vom FG daher nur dann dem Urteil zugrunde gelegt werden, wenn keiner der Beteiligten substantiierte Einwendungen gegen die Richtigkeit dieses Gutachtens erhebt.

Der Fall

Die Klägerin im Urteilsfall erwarb mit notariellem Kaufvertrag 2017 eine 1-Zimmer-Eigentumswohnung, offenbar in Berlin, mit einer Größe von 38,83 m², verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 38,577/1.000 an dem Grundstück mit der Größe von 1.185 m², einem Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum und dem Sondernutzungsrecht an der unteren Ebene eines Doppelgaragenplatzes. Das Haus wurde im Jahr 1973 fertiggestellt. Die Anschaffungskosten betrugen insgesamt 118.002 EUR. Im Kaufvertrag heißt es: „Im Kaufpreis enthalten ist das Entgelt für den anteiligen Wert des Grundstücks, den die Beteiligten nach bestem Wissen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit 20.000 EUR beziffern.” Der anteilige Bodenrichtwert betrug dagegen 77.713 EUR.

Nach der Arbeitshilfe des BMF ergab sich Kaufpreisanteil Boden von 81.539 EUR und ein (abschreibbarer) Kaufpreisanteil Gebäude von nur 36.463 EUR. Das Finanzgericht muss den Fall jetzt neu aufrollen und wohl ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen.