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Mietdeckel in Berlin wird den Bestand schädigen

Ende Gelände

Der Mietendeckel in Berlin ist noch nicht beschlossen, er wirkt aber schon. Die großen Wohnungsbaukonzerne reagieren und stoppen Gelder, Investoren stellen Käufe und Modernisierungen auf den Prüfstand. Und einige Mieter von teuren Luxuswohnungen reiben sich amüsiert die Hände ...

Der für Berlin diskutierte Mietdeckel entfaltet bereits nachhaltig Wirkung. Und das, obwohl er noch nicht beschlossen ist. „Der Markt ist tot", sagen uns hiesige Investoren. Zahlreiche Vermieter haben noch schnell Mieterhöhungen vorgenommen (FB vom 09.07.). Gleichzeitig treten die großen Wohnungskonzerne, Bauträger und private Investoren voll auf die Bremse.

Die Investitionsplanungen für Berlin werden auf Eis gelegt. Beispielhaft zeigt sich das an den Ankündigungen des größten privaten deutschen Wohnungskonzerns Vonovia. Er will einen großen Teil der bisher für Berlin geplanten Investitionen in andere Standorte umleiten will.

Investoren treten voll auf die Bremse

Eine Umfrage unter Bau- und Immobilienunternehmen in Berlin und Brandenburg zeigt das Ausmaß. Der zufolge wollen 72% der Firmen in Berlin geplante Investitionen stoppen oder ganz aufgeben. Fast zwei Drittel der befragten Firmen verzichten selbst auf dringend erforderliche Sanierungen. Die Hälfte hat geplante Modernisierungen bereits wieder gestoppt.

Immobilienunternehmen wie Vonovia oder Deutsche Wohnen denken über Wohnungsverkäufe nach. Wenn durch gedeckelte Mietsteigerungen kein ausreichender Renditezuwachs mehr möglich ist, ist es für die Unternehmen besser, durch Verkäufe hohe Gewinne zu realisieren, die bisher nur in den Büchern stehen.

Vorausgesetzt, sie finden noch Käufer. Berliner Miet-Immobilien werden am Markt empfunden wie heiße Kartoffeln. Selbst notariell rechtskräftige Verträge werden nicht erfüllt. Lieber nimmt eine millionenschwere Vertragsstrafe hin als sich die Immo ans Bein zu binden.

Auch in der Höhe geht der Mietdeckel am Markt vorbei. 75% aller Berliner wohnen zu Mieten von max. 7 Euro je m2. Zudem ist der Berliner Mietmarkt ohnehin nicht sehr agil. Viele Mieter bleiben sehr lange in ihren Wohnungen.

Luxusmieter dürfen sich freuen – Kreditnehmer bekommen Probleme

Bewegung könnte der Mietdeckel aber im Luxussegment auslösen. So mancher „Luxus-Mieter" reibt sich schon amüsiert die Hände. Wer kürzlich eine Wohnung in den Boom-Bezirken (z. B: Mitte, Prenzlauer Berg) mit einer Miete oberhalb des Mietdeckels bezogen hat (Durchschnittspreis Neuvermietung 13 Euro je m2 in Berlin), kann sich dann dauerhaft über stabile Mieten freuen. Ziehen diese Mieter aus, darf der Nachmieter nicht mehr als die gesetzliche Höchstmiete zahlen. Das könnte dann dazu führen, dass Vermieter künftig um „Luxus-Mieter" buhlen und Zugeständnisse machen.

Der Ausweg, den Investoren noch sehen: Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln und einzeln zu verkaufen. Aber das ist entsprechend aufwändig.

Auch bankseitig droht Ungemach. Denn mit dem Mietdeckel sinkt automatisch der Verkehrswert und damit auch der der Beleihungswert der Immobilien (um schätzungsweise 30%). Die Bank verlangt also nachzuschießen. Wer das nicht kann muss in der Regel so steht es in vielen Verträgen – einen höheren Zins hinnehmen: statt 0,9% dann beispielhaft 4,25%.

Fazit

In einigen Jahren wird Berlin wieder so aussehen wie Ost-Berlin vor der Wende, schäbig, grau und heruntergekommen. Die Folgen werden weit über den Wohnungsmarkt hinausgehen (Tourismus, Verslummung, Kriminalität). Bleibt zu hoffen, dass sich die Berliner dann noch erinnern, wem sie das zu verdanken haben: R2G mit der Linken Bausenatorin Katrin Lompscher.

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