Darlehen oft zu weniger als 1% Zinsen

Es sind historisch beste Zeiten für Häuslebauer – zumindest, wenn sie auf der Suche nach einer Finanzierung sind. Denn die Kreditkonditionen für Hypothekendarlehen waren noch nie so günstig wie derzeit. Die andauernde Nullzinsphase der Europäischen Zentralbank und die erneut gestarteten Anleihekäufe drücken die Konditionen massiv in den Keller.

Für ein typisches Standarddarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren liegt der Zinssatz bei nur noch 0,72%. Allerdings haben die meisten Kredithäuser für diese Darlehen ihre Berechnung für die Beleihungsgrenze auf 60% des Immobilienwertes reduziert. Vor zehn Jahren wurde meist ein Beleihungswert von 80% akzeptiert. Die Absenkung ist eine Reaktion der Geldhäuser auf die kontinuierlich steigenden Boden- und Immobilienpreise. So halten die Banken ihre Risiken im Griff. Es werden zwar auch weiterhin Kredite mit einer 80%-Beleihung ausgegeben. In der Regel ist dafür dann aber ein Zinszuschlag von 0,10 bis 0,20 Basispunkten auf die „Standard-Konditionen“ zu bezahlen. In Einzelfällen werden sogar auch noch höhere Beleihungen gegen Zinsaufschlag akzeptiert. 

Vom Ende der Zinsbindung her denken

Der Zinsrückgang zeigt sich über alle Laufzeiten. Die Konditionen sind über alle Laufzeiten günstig (vgl. Tabelle). Angesichts dieser Zinsraten sollten Sie bei Immobilienfinanzierungen aber in jedem Fall die anfängliche Tilgung deutlich hochsetzen. Auf die üblichen 1% vom Darlehenswert pro Jahr sollten sie sich auf keinen Fall einlassen. Ihre Tilgung wäre während der Zinsbindung extrem gering, entsprechend hoch die Anfälligkeit für Zinsänderungen am Ende der Zinsbindung.

Angesichts des Zinsniveaus halten wir eine anfängliche laufende Tilgung von mindestens 3% für empfehlenswert. Langfristig noch solider ist eine Finanzierung, wenn sich Darlehensnehmer am historisch durchschnittlichen Zinssatz von 6% orientieren. Bei einem Zinssatz von 1% wäre dann eine laufende Tilgung von 5% angezeigt.

Alternative: Volltilger-Darlehen

Wem das zu viel ist, der kann auch ein Volltilger-Darlehen vereinbaren. Das wird so kalkuliert, dass der gesamte Kredit während der Zinsbindung (5 bis 25 Jahre möglich) zurückgezahlt wird. Teilweise liegen die Kreditkonditionen für solche Darlehen sogar unter den Konditionen für vergleichbare Darlehen mit Zinsbindung. Der Grund: Auch die Bank profitiert davon, dass das Darlehen zügig und ohne nachfolgendes Zinsänderungsrisiko getilgt wird – zumindest, wenn alles planmäßig läuft.