Die Folgen der 12%igen Franken-Aufwertung stellen sich in einer ersten Einschätzung der Privatbank Credit Suisse wie folgt dar: Produzierende Unternehmen werden ihre Raumkosten durch geringeren Flächenbedarf und/oder günstigere Mieten zu verringern suchen. Deshalb erwartet die Bank eine geringere Nachfrage und Preisdruck, zumal das Angebot sich durch aufgegebene Räumlichkeiten vergrößern wird. Die Renditen für Anlagen in gewerblichen Immobilien allerdings werden laut Credit Suisse tendenziell sinken. Weiter steigende Preise, aber auch wachsende Leerstände und damit ein steigendes Angebot, sorgen dafür. Bereits 2014 gab es laut Wuest &Partner einen Rückgang der Renditen bei Gewerbeimmobilien um 0,4 Punkte auf nur noch 5,3%, bei Büroimmobilien auf 4,2%.
Negativ betroffen war und ist vor allem der Büromarkt in Nebenlagen. In den Zentren Zürich und Genf wachsen die Leerstände. Top-Lagen wie Bahnhofsstandorte in den Großzentren können sich allerdings weiterhin sehr gut behaupten, auch im Falle von Neubauten. Auch kleinere Büroflächenmärkte sind vom Angebotsüberhang deutlich weniger betroffen.
Private Investoren allerdings werden weiter kaufen. Dafür macht Credit Suisse vier Gründe aus:
Die hohe Renditedifferenz zwischen Immobilien und alternativen Anlagen
Negativzinsen bei sicheren Anlagen machen Immobilieninvestitionen attraktiv
Das Zinsniveau bleibt auf Dauer niedrig und verspricht damit solide Kalkulationen
Inländer kaufen privat zur Eigennutzung vermehrt in der Schweiz, weil sie das Wechselkursrisiko höher einschätzen als bisher
Hinweis: Schon vor Jahren warnten Immobilienexperten vor einer Blase. Bisher ist sie nicht eingetreten. Allerdings sind die Investoren deutlich wählerischer als früher. Die seit dem Jahr 2000 erzielte Steigerung allein der Bodenpreise von 4% p. a. wird sich deshalb erheblich abflachen. In Einzelfällen sinken die Preise.
Fazit: Für private Investoren bleiben selbstgenutzte Immobilien in der Schweiz attraktiv. Hier winken auf Sicht von ein paar Jahren weitere Aufwertungsgewinne. Gewerbeimmobilien verlieren dagegen deutlich an Anziehungskraft.
