Flächenschlüssel statt Umsatzschlüssel

Bei der Errichtung von gemischt-genutzten Immobilien ist die Ermittlung der abziehbaren Vorsteuern in aller Regel nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen der betreffenden Gebäudeteile („Flächenschlüssel“) vorzunehmen. Nicht etwa nach dem Verhältnis der mit den Gebäudeteilen jeweils erzielten Umsätzen („Umsatzschlüssel“). Der Umsatzschlüssel darf nur dann angewendet werden, wenn keine andere – präzisere – Zurechnung möglich ist.

Gemischt genutzte Immobilie

Das ist immer dann relevant, wenn Sie eine gemischt genutzte Immobilie, z.B. ein Wohn- und Geschäftshaus, als Bauherr errichten. Dann dürfen Sie den Vorsteuerabzug nur für den Teil des Hauses geltend machen, der anschließend für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet werden soll. Darunter fällt die z. B. steuerpflichtige Vermietung von Räumen an andere Unternehmer oder die Nutzung für einen eigenen Betrieb, der umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt.

Oft ist streitig, in welchem Umfang die beim Bau eines derartigen "gemischt-genutzten" Grundstücks in den Rechnungen enthaltenen, vom Bauherren bezahlten Vorsteuerbeträge bei der Umsatzsteuer abziehbar sind. Die aufzuteilenden Vorsteuern aus den Eingangsrechnungen müssen im Wege einer „wirtschaftlichen Zurechnung“ aufgeteilt werden: in einen abziehbaren und einen nicht abziehbaren Teil. Eine genaue Aufteilungsmethode ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Flächenschlüssel ist "state of the art"

Bei der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes führt der Flächenschlüssel aber in aller Regel zu präziseren Ergebnissen als der Umsatzschlüssel. Daher richtet sich die Vorsteueraufteilung im Regelfall nach dem Flächenschlüssel. Vorsteuerbeträge sind aber dann ausnahmsweise nach dem Umsatzschlüssel aufzuteilen, wenn erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume bestehen. So etwa, wenn einzelne Gebäudeteile unterschiedlichen Zwecken dienen, unterschiedliche Anforderungen erfüllen müssen und deswegen z.B. hinsichtlich der Raumhöhen, der Dicke von Wänden und Decken oder hinsichtlich der Innenausstattung erhebliche Unterschiede ausweisen. Dann wäre eine Aufteilung nach Nutzflächen nicht sachgerecht.

Finanzverwaltung verweigert Allgemeingültigkeit

An dieser Rechtsprechung hält der BFH jetzt erneut fest. Die Finanzverwaltung hat mehrere hierzu ergangene BFH-Urteile bislang auch nach mehreren Jahren noch nicht amtlich im Bundessteuerblatt veröffentlicht und damit nicht allgemein zur Anwendung durch die Finanzämter freigegeben. Ein BMF-Schreiben zu diesem Themenkomplex steht immer noch aus. Es bleibt abzuwarten, ob sich die Finanzverwaltung endlich der Linie des BFH anschließen und die Urteile amtlich veröffentlichen wird.