Vermögend auf dem Papier, zahlungsunfähig im Erbfall

Die verhängnisvolle steuerliche Einordnung

Wohnhäuser, Gewerbeflächen, Mehrfamilienhäuser – organisiert über mehrere eigene Gesellschaften, solide finanziert, professionell verwaltet. Wer von außen auf diese Struktur blickt, sieht ein Familienunternehmen, das für Generationen gedacht war. Für das Finanzamt ist sie das nicht. Steuerlich zählt sie im Kern als privates Vermögen – und diese Einordnung könnte die Erben nun bis zu 18 Millionen Euro kosten.

Der Vater hat vieles richtig gemacht. Er hat sein Vermögen nicht verkonsumiert, sondern in Sachwerte investiert, die über Jahrzehnte an Wert gewonnen haben. Er hat die Immobilien in mehreren Gesellschaften gebündelt statt sie privat zu halten – das erleichtert Verwaltung, Finanzierung und spätere Übergabe. Übersehen hat er ein Detail, das in der Nachfolgeplanung regelmäßig unterschätzt wird: Nach § 13b Abs. 4 ErbStG gelten Dritten zur Nutzung überlassene, also vermietete Immobilien grundsätzlich als sogenanntes Verwaltungsvermögen – ausgeschlossen von der erbschaftsteuerlichen Begünstigung. Eine Ausnahme gibt es nur für echte „Wohnungsunternehmen". Die Latte dafür liegt hoch: Der Bundesfinanzhof verlangt nicht einfach eine große Zahl vermieteter Einheiten, sondern zusätzliche Leistungen, die über das bei einer Vermietung übliche Maß hinausgehen und der Tätigkeit einen originär gewerblichen Charakter geben (BFH, Urteil vom 24.10.2017, Az. II R 44/15). Reine Vermietung und Verwaltung – und sei sie noch so professionell organisiert – reicht dafür nicht.

Warum die Steuerlast explodiert

Der Unterschied klingt technisch, wirkt sich finanziell aber enorm aus. Echtes Betriebsvermögen kann unter bestimmten Voraussetzungen zu 85 oder sogar 100 Prozent von der Erbschaftsteuer verschont werden. Verwaltungsvermögen dagegen wird in aller Regel voll besteuert – fast so, als läge das Geld auf einem Konto. Besonders hart wirkt eine Schwelle, die im Gesetz leicht übersehen wird: Liegt die Verwaltungsvermögensquote bei 90 Prozent oder mehr, entfällt die Verschonung nicht nur teilweise, sondern vollständig (§ 13b Abs. 2 Satz 2 ErbStG). Bei einer reinen Immobiliengesellschaft wie in diesem Fall ist das der Normalfall, nicht die Ausnahme.

Auf dem Papier ist die Familie enorm vermögend. In der Realität stehen die Kinder – aktuell wird zwischen zwei und drei Erben verhandelt – vor einem Steuerbescheid von schätzungsweise 18 Millionen Euro. Der Bescheid nimmt keine Rücksicht darauf, ob das Geld tatsächlich verfügbar ist: Erbschaftsteuer wird nach Zustellung in aller Regel innerhalb eines Monats fällig, so schreibt es das Finanzamt im Leistungsgebot fest. Wie clever ein Vermögen strukturiert oder wie werthaltig es langfristig ist, spielt dabei keine Rolle – gezahlt werden muss in Euro, und zwar zeitnah.

Die eigentliche Falle: fehlende Liquidität

Darin liegt die eigentliche Falle, die viele erst verstehen, wenn es zu spät ist: Ein hoher Vermögenswert auf dem Papier schützt nicht vor einem ganz handfesten Liquiditätsproblem.

Die Immobilien selbst lassen sich nicht auf Knopfdruck in Liquidität verwandeln. Ein erheblicher Teil ist über Kredite finanziert, was mögliche Verkaufserlöse schmälert und den Beleihungsspielraum bei den Banken einschränkt. Wer bereits stark fremdfinanzierte Objekte hält, bekommt in einer angespannten Erbschaftssituation nicht ohne Weiteres frisches Fremdkapital – erst recht nicht, solange zwischen den Erben keine Einigkeit über die künftige Aufteilung besteht.

Wenn Erben sich nicht einigen

Der Streit unter den Geschwistern um das Erbe verzögert dabei jede gemeinsame Entscheidung, während die Uhr für die Steuerzahlung längst läuft.

Streit unter Erben ist bei größeren Vermögen keine Randerscheinung, sondern fast die Regel. Sobald mehrere Beteiligte über denselben Besitz entscheiden müssen, genügt oft schon unterschiedliches Risikoempfinden oder ein alter Familienkonflikt, um jede pragmatische Lösung zu blockieren. Der eine möchte halten, der andere verkaufen, der Dritte misstraut beiden – während die Steuerfrist unaufhaltsam läuft. In solchen Situationen hilft oft weniger eine weitere steuerliche Feinheit als eine neutrale Instanz, die die Entscheidungsfähigkeit der Erbengemeinschaft wiederherstellt: ein Testamentsvollstrecker, ein erfahrener Mediator oder ein extern moderierter Familienrat. Ein Vermögen, über das niemand einig entscheiden kann, ist am Ende praktisch genauso wenig wert wie eines, das vollständig versteuert werden muss.

Die Gefahr einer zweiten Steuer

Selbst wenn sich die Erbengemeinschaft einigt, ist das Thema oft nicht zu Ende. Die Immobilien liegen hier nicht in einer, sondern in mehreren Gesellschaften. Wollen die Geschwister nach der Erbauseinandersetzung getrennte Wege gehen – jeder übernimmt „seine" Gesellschaft komplett, statt weiter gemeinsam Miteigentümer zu bleiben –, kann das eine zweite Steuer auslösen: die Grunderwerbsteuer.

Der Grund liegt in einer feinen, aber teuren Unterscheidung: Vereinigt ein Erbe im Zuge der Nachlassteilung mindestens 90 Prozent der Anteile einer grundbesitzenden Gesellschaft in einer Hand, ist das grundsätzlich eine grunderwerbsteuerpflichtige Anteilsvereinigung – auch wenn es sich „nur" um eine Erbauseinandersetzung handelt. Das Finanzgericht Münster hat das erst kürzlich bestätigt (Urteil vom 21.5.2026, Az. 8 K 1592/24 GrE): Weil die Gesellschaftsanteile bereits vor dem eigentlichen Auseinandersetzungsvertrag einzeln auf die Erben übergegangen waren, griff die übliche Steuerbefreiung für Erbauseinandersetzungen nach § 3 Nr. 3 GrEStG nicht vollständig. Steuerfrei blieb nur der Anteil, den der übernehmende Erbe ohnehin schon gehalten hatte – auf den Rest wurde Grunderwerbsteuer fällig.

Aufteilung kann teuer werden

Für Familien mit mehreren Immobiliengesellschaften bedeutet das: Der naheliegende Wunsch, sich nach dem Erbfall zu entflechten, kann selbst dann eine zusätzliche, empfindliche Steuerlast auslösen, wenn am Ende niemand mehr besitzt, als ihm ohnehin zustand. Wer eine Aufteilung plant, sollte deshalb prüfen lassen, ob und wie eine Anteilsvereinigung vermieden oder zumindest über eine anteilige Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG abgefedert werden kann – bevor der Auseinandersetzungsvertrag unterschrieben ist, nicht danach.

Ein kompletter Verkauf des Portfolios ist die naheliegendste, aber selten die klügste Lösung – vor allem unter Zeitdruck und Uneinigkeit. Realistischer sind meist andere Wege.

Welche Auswege bleiben

Eine Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG ermöglicht für Erbschaftsteuer auf zu Wohnzwecken vermietete Immobilien auf Antrag eine Zahlungsfrist von bis zu zehn Jahren, im Erbfall sogar zinslos – allerdings nur für den Wohnanteil des Portfolios, nicht automatisch für Gewerbeflächen, und nur, wenn glaubhaft gemacht wird, dass die Steuer sich nicht anders aufbringen lässt. Das verschafft Zeit, keinen Erlass. Daneben lassen sich gezielt einzelne, weniger strategische Objekte verkaufen statt das gesamte Portfolio anzutasten, oft zu besseren Konditionen als bei einem hastig zusammengestellten Gesamtpaket. Wo noch stille Reserven zwischen Marktwert und Restschuld bestehen, kann eine Umfinanzierung einzelner Objekte Liquidität freisetzen, ohne dass Substanz verkauft werden muss. Und nicht zuletzt hilft oft eine interne Einigung unter den Erben: Ein Teil der Geschwister übernimmt Immobilien, ein anderer wird ausgezahlt – das beendet den Streit und schafft wieder Handlungsfähigkeit, was am Ende oft mehr wert ist als jede steuerliche Feinheit.

Der Vater hat mit dem Vermögensaufbau eine beachtliche Leistung vollbracht. Woran es gefehlt hat, ist nicht unternehmerisches Geschick, sondern eine steuerlich saubere Nachfolgeplanung zu Lebzeiten: die Prüfung, ob die Struktur wirklich als Betriebsvermögen einzuordnen ist, die frühzeitige Nutzung von Freibeträgen durch gestaffelte Schenkungen, oder eine gezielte Absicherung der erwarteten Steuerlast – etwa über eine darauf abgestimmte Lebensversicherung, damit im Erbfall Liquidität bereitsteht, ohne dass Vermögenswerte unter Druck verkauft werden müssen.

Die Lehre aus dem Fall

Konkret heißt das: Wer eine vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft plant oder bereits besitzt, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob sich durch zusätzliche Leistungen – etwa eigenes Personal, aktives Facility-Management oder ergänzende Serviceangebote – tatsächlich eine gewerbliche Prägung erreichen lässt, die auch vor dem Finanzamt Bestand hat. Gelingt das nicht, bleibt häufig nur der Weg über frühzeitige, gestaffelte Schenkungen zu Lebzeiten, eine Familienstiftung als eigenständige Trägerstruktur oder eine gezielte Liquiditätsvorsorge für den Steuerfall. Keine dieser Optionen ersetzt eine individuelle Beratung – aber jede setzt voraus, dass man sich die entscheidende Frage stellt, bevor der Steuerbescheid im Briefkasten liegt und nicht erst danach.

Und selbst eine gelungene Aufteilung unter den Geschwistern ist am Ende nur ein Etappensieg für diese eine Generation. Am strukturellen Problem – Vermögen, das auf dem Papier riesig, in der Praxis aber illiquide ist – ändert sie nichts. Ohne eine grundsätzliche Neuordnung wird derselben nächsten Generation genau dieselbe Rechnung präsentiert, nur mit einer weiteren Familie, die sich einig werden muss.