Getrennte Schulden, getrennte Konten

Vermischen Sie nicht die Schulden für den Bau von Mietimmobilien und solchen zur familiären Nutzung. Sonst gibt es steuerliche Nachteile beim Schuldzinsenabzug.

Oft nehmen Steuerzahler einheitliche Darlehen auf, die dann etwa zum Kauf des Grund und Bodens sowie zum Bau von Eigentumswohnungen dienen. Immer wieder werden dann Einheiten sofort an einen Angehörigen veräußert, die übrigen nach der Fertigstellung vermietet.

Ein Baukonto ist zu wenig

Wenn dann auch eine einheitliche Abrechnung und Bezahlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten für das gesamte Objekt über ein einziges Baukonto erfolgt, liegt das Kind im Brunnen. Insbesondere, wenn auf dem Konto auch die aufgenommenen Darlehensmittel sowie die Einnahmen aus dem Verkauf der einen Wohnung eingegangen sind.

Denn dann wird das Finanzamt grundsätzlich davon ausgehen (können), dass die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gleichmäßig für alle hergestellten Wohnungen verwendet worden sind. Die Schuldzinsen können daher anteilig in dem Umfang, in dem sie auf die veräußerte Wohnung entfallen, nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden.

Kriterien der Rechtsprechung zur anteiligen Zurechnung von Darlehen

Hintergrund. Die anteilige Zuordnung von Darlehen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll, ist nach denjenigen Kriterien zu beurteilen, die die Rechtsprechung zu anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden entwickelt hat.

Es geht darum, den wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und den Herstellungskosten eines künftig der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung dienenden Gebäudeteils herzustellen. Dieser liegt nur dann vor, wenn die Herstellungskosten des später vermieteten Gebäudeteils sowie diejenigen des später veräußerten Gebäudeteils getrennt ermittelt und entsprechend ausgewiesen werden. Und wenn der Steuerpflichtige sodann mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich nur jene Aufwendungen begleicht, die der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.

Ehepaar geht von "falschen" Überlegungen aus

Die klagenden Ehegatten hatten mit Kaufvertrag vom 3.11.2009 ein unbebautes Grundstück erworben. In den Jahren 2010 und 2011 errichteten sie auf dem Grundstück ein Gebäude mit drei Wohnungen. Mit Vertrag vom 24.11.2010 teilten sie das Wohnhausgrundstück mit Teilungserklärung in drei Wohnungen auf. Zeitgleich veräußerten sie eine Wohnung an ihre Tochter.

Zur Finanzierung des Bauvorhabens nahmen die Eheleute bei einer Bank ein Darlehen (Baukonto) über 160.000 Euro auf. Sie beglichen sämtliche Baurechnungen über das Baukonto. Eine Aufteilung der Kosten bzw. eine Zurechnung auf die später im Eigentum verbliebenen Eigentumswohnungen und die an die Tochter veräußerte Eigentumswohnung nahmen sie nicht vor.

Finanzamt ordnet Schuldzinsen korrekt zu

In ihrer Steuererklärung ermittelten die Eheleute die abzugsfähigen Zinsen für die beiden vermieteten Wohnungen. Und zwar so, dass sie die aufgenommenen Darlehen insgesamt den beiden vermieteten Wohnungen zurechneten. Deshalb hielten sie ihre Zinsaufwendungen in voller Höhe für steuerlich abzugsfähig.

Anders das Finanzamt: Es hielt die Schuldzinsen zwar für abzugsfähig. Es nahm aber eine Aufteilung der Zinsaufwendungen entsprechend der Miteigentumsanteile aller drei in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vor. Korrekt, urteilte der Bundesfinanzhof.