Hohe Bewertungen, aber noch keine Blase

Die Immobilienbewertungen steigen weiter – es gibt aber nach wie vor keine gefährliche Blase am Markt. Im Verhältnis zu den Mieten liegen die Immobilienpreise im Euroraum zwar deutlich über dem Niveau von 2008, also dem Jahr der Finanzkrise. Sie sind inzwischen 5% höher teurer als 2008. Die Relation von Immobilienpreis und Mietniveau wird häufig als ein Maß dafür herangezogen, um die Bewertung von Immobilien zu klassifizieren. Darauf weist ein aktuelles Research der Commerzbank hin.

Aktuell keine Kreditblase

Hohe Bewertungen allein machen aber noch keine Immobilienkrise. Kritisch wird es, wenn hohe Bewertungen und eine Kreditblase zusammenkommen. Eine Kreditblase gibt es allerdings momentan gar nicht. Das bestätigt uns auf Anfrage auch das Commerzbank Research. Die Bundesbank teilt uns zudem mit, dass zwar das Hypothekenvolumen stetig steigt. Die Verschuldung der privaten Haushalte durch Immobilienkredite liegt aber seit fast 30 Jahren konstant bei Werten um 40% des BIP. 

Das heißt: Trotz steigender Preise und Kredite setzen die Immobilienkäufer auch entsprechend mehr Eigenkapital ein. Es gibt somit keine Zunahme an Akteuren, die über Fremdkapital (Kredite) am Immobilienmarkt "zocken". Wenn die Preisaufblähung also korrigiert wird, sinkt bei Investoren zwar der Wert des eingesetzten Eigenkapitals. Sie rutschen aber nicht in die Ver-, oder Überschuldung und sind somit auch nicht zu Notverkäufen gezwungen. 

Kerneuropa besonders hoch bewertet

Anders als in der Finanzkrise 2008 sind heute vor allem die Kernländer Europas von schnell steigenden Immobilienpreisen betroffen, betont die Commerzbank. In Frankreich, Deutschland, Luxemburg und den Niederlanden steigen die Immobilienpreise überproportional zur gesamten Eurozone. Das ist ein Inflationstreiber. Südeuropa verzeichnet nur moderate Steigerungen.

Die Commerzbank rechnet damit, dass es „in einigen Jahren“ zu Zinserhöhungen seitens der EZB kommen wird. Laut Trendfolgemodell aufbauend auf historischen Krisenerfahrungen, das wir Ihnen am 14.6.21 im FUCHSBRIEF vorgestellt hatten, wird die Preisaufblähung frühestens in fünf Jahren akut. Unter Berücksichtigung der gestiegenen Inflationserwartungen, dürfte sich dieses Datum jedoch weiter nach vorn schieben.

Risiken außerhalb des Euroraums größer

Außerhalb des Euroraums nehmen die Kreditrisiken aber möglicherweise schneller zu. Das gilt etwa für die USA oder Großbritannien. Der Mechanismus aus billigem Notenbankgeld in Kombination mit einem kräftigen Wirtschaftsaufschwung führt auch hier zu hohen Bewertungen. Seit 2005 sind die Immobilienpreise in UK nicht mehr so stark gestiegen, von Juni bis August um 11,7%. Die „Anmoderation“ der Zinswende ist hier aber bereits einen Schritt weiter als im Euroraum.