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Schadensberechnung aufgrund fiktiver Mängelbeseitigung

Holzbock, Kellerschwamm und Schimmel per Gutachten kein Schadensersatz

Richtig schwierig ist der Hauskauf, wenn der Verkäufer vorhandene Mängel verschleiert. Aber reicht es für die Zahlung von Schadensersatz schon aus, wenn ein Gutachter entsprechende Berechnung anstellt oder sind die Sanierungskosten konkret nachzuweisen?

Schadenersatz nur auf Rechnungsbasis

Wenn der Verkäufer vorhandene Mängel verschleiert, kann der Käufer einer Immobilie sein Rechte wegen arglistigen Verschweigens geltend machen. Er muss nur die objektiven Umstände der Täuschung nachweisen. Aber: Für die Berechnung des Schadens ist ein Gutachten, das nur die fiktiven Kosten für Mängelbeseitigung auflistet, nicht ausreichend.

Gutachten reicht nicht

Die Käufer einer Immobilie klagte auf Schadenersatz. Das Makler-Angebot enthielt keine Hinweise auf irgendwelche Mängel. Im Exposee wurde das Objekt als „voll bewohnbar mit Ausbaureserve im Obergeschoss" dargestellt.

Ausgaben sind auch nachzuweisen

Nach der Übergabe stellten die Kläger fest, dass sich in Dachtreppe und Dachstuhl der Holzbock eingenistet hatte. Außerdem war das Gebäude massiv vom Kellerschwamm befallen. Teile der Wände in der Küche waren feucht und wiesen Schimmelpilzbildung auf.

Ein Gutachter bestätigte die schadhaften Stellen. Er schätzte die Kosten für die Sanierung auf knapp 60.000 Euro. Auf Grundlage dieser voraussichtlichen Sanierungskosten errechnete der Kläger den geltend gemachten Schadensersatzanspruch.

Für das OLG gab es keinen Zweifel an den Mängeln. Deshalb sah es den Anspruch auf Schadensersatz als gerechtfertigt an. Dieser könne aber nicht nur durch eine gutachterliche Schadensberechnung begründet sein. Vielmehr sind hierzu die real entstandenen Kosten nachzuweisen.

Fazit

Es besteht ein Anspruch auf Schadenersatz wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln. Fiktive Schadensberechnungen sind allerdings unzulässig. Die Rechnungen müssen her.

Urteil: Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main vom 21.1.2019, 29 U 183/17

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