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Wenn Werbungskosten für Erhaltungsaufwand über Jahre verteilt werden

Nießbrauch nicht vererbbar

Auch der Nießbraucher einer Immobilie kann als Vermieter Werbungskosten für Reparaturen am Haus geltend machen und das sogar über bis zu fünf Jahre strecken. Aber das Modell birgt ein finanzielles Risiko. .

Steuervorteile bei Nießbrauch können nicht vererbt werden. Konkret: Wird die Möglichkeit zum Steuerabzug bei Erhaltungsaufwand vom Nießbraucher nicht ausgeschöpft, etwa durch dessen Tod, entfällt der Steuervorteil. Eltern übertragen häufig schon zu Lebzeiten das Eigentum an vermieteten Immobilien auf ihre Kinder. Sie behalten sich aber einen lebenslänglichen Nießbrauch an den Immobilien vor. Die Eltern kassieren weiter die Mieten und erzielen steuerlich bis zu ihrem Tod weiter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aber sie sind zivilrechtlich nicht mehr Eigentümer der Immobilie.
Ein Nießbraucher kann in seiner Rolle als Vermieter Erhaltungsaufwendungen an seiner ehemaligen Immobilie steuerlich geltend machen. Denn § 82b Abs. 1 Satz 1 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung gibt Vermietern die Möglichkeit, größere Aufwendungen für die Erhaltung (Reparatur) von vermieteten Gebäuden, welche überwiegend Wohnzwecken dienen, auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen. Diese Möglichkeit besteht auch bei einem vorbehaltenen Nießbrauch.
Die Streckung der Steuerersparnis kann aber finanziell ins Auge gehen. In einem vom BFH entschiedenen Urteilsfall (Az. IX R 22/17) hatte die betagte Mutter ihrem Sohn das Eigentum an vermieteten Immobilien übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten. In 2013 und 2014 nahm sie an mehreren Objekten größere Erhaltungsaufwendungen in sechsstelliger Größenordnung vor und verteilte sie nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre.
Im verhandelten Fall verstarb die Mutter als Nießbraucherin „zu früh". Der Nießbrauch entfiel dadurch. Der Sohn wurde Alleinerbe. Jetzt erzielte er die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus den Immobilien. Der BFH verwehrte ihm aber, den von seiner Mutter steuerlich noch nicht ausgenutzten Teil der Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten abziehen.

Fazit: Wer entsprechende Steuergestaltungen vornimmt, sollte sich der Konsequenz bei „zu frühem Ableben" bewusst sein. Dann bleibt ggf. der nach § 82b EStDV noch nicht ausgenutzte Erhaltungsaufwand steuerlich weitgehend ungenutzt.

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