Baupräsident Demuth fordert von Bauministerin Hubertz Gesamtkonzept

Herr Demuth, in Deutschland herrscht in Ballungszentren große Wohnungsnot. SPD-Bundesbauministerin Verena Hubertz sieht eine Trendwende, da die Baugenehmigungen im vergangenen Jahr deutlich zugelegt haben. Können Wohnungssuchende in Berlin, München, Köln oder Hamburg bald mit günstigeren Mieten rechnen, weil sich das Angebot erhöht?

Ja, das wäre doch wirklich schön, aber ich muss leider etwas Wasser in den Wein schütten: Genehmigungen sagen nichts darüber aus, ob Wohnungen tatsächlich auch gebaut werden. Die Fertigstellungsquote ist das entscheidende Maß. Und die ist in Deutschland nach wie vor und seit Jahren stark rückläufig. Und deshalb wird sich die Situation in Ballungszentren auf absehbare Zeit nicht entspannen. Auf dem Land und in Städten, die Abwanderungen verzeichnen, sieht die Lage dagegen anders aus. Dort gibt es genügend Angebote, hilft aber für die großen Städte nicht weiter.  

Das heißt in Zahlen?

Im vergangenen Jahr sind fast 240.000 Wohnungen bundesweit genehmigt worden. Das ist zwar ein Plus von über zehn Prozent. Fertiggestellt wurden aber nur 206.000. Zu hohe Auflagen, eine überbordende Bürokratie und teure Zinsen schrecken Bauherren ab. Das muss sich ändern, damit der Wohnungsbau in Deutschland wieder in Schwung kommt. Diese schlechte Fertigungsstellungsquote kann nicht der Anspruch sein. Zur Wahrheit gehört auch, dass 11% der deutschen Bevölkerung persönlich stark oder sehr stark unter dem Wohnungsmangel leiden und zwei Drittel der Wohnungsmangel gar nicht betrifft, wie jetzt aus einer aktuellen Umfrage unseres Verbandes hervorgeht. 11% hören sich wenig an, aber es sind genau diejenigen, die in Ballungszentren leben. Und dann bekommt es eine andere Dimension. Oder soll Menschen jetzt vorgeschrieben werden, wo sie leben sollen?

Die angespannte Lage in Großstädten ist seit Jahren bekannt. Schon die Ampel-Koalition wollte gegensteuern. Warum klappt das nicht?

Es fehlen über eine Millionen Wohnungen. Was könnte helfen? Ich nenne Ihnen zwei Dinge. Erstens: Ein Bauturbo II, quasi ein Finanzierungsturbo, um genehmigte Wohnungen wieder in die Wirtschaftlichkeit zu bringen und Anreiz bieten, wieder mehr zubauen. Er umfasst planbare Förderbedingungen, steuerliche Anreize und weitere Finanzierungsinstrumente. Zweitens brauchen wir mehr Tempo beim Gebäudetyp E, damit wir wieder einfacher bauen können.

Er ermöglicht einfaches und kostengünstiges Bauen, indem Anforderungen an die Gebäude reduziert werden, aber dennoch gutes Wohnen möglich wird. Gleichzeitig darf es aber keine weiteren Verschärfungen im Mietrecht geben, die das Bauen für Vermieter unattraktiver macht.

Was raten Sie Bundesbauministerin Verena Hubertz?

Der Wohnungsbau ist so fragil und tief in der Krise, dass Einzelmaßnahmen nicht allein den Umschwung bewirken können. Die Bundesbauministerin sollte also ein Gesamtkonzept vorstellen:  Wir brauchen für den Wohnungsbau eine Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren, eine Reduzierung von Gebäudeanforderungen und eine Wiederherstellung der Wirtschaftlichkeit. Es geht nur alles zusammen.

Denn selbst wenn Genehmigungen beschleunigt und mit dem Gebäudetyp E künftiger einfacher gebaut werden soll, müssen bereits geplante Projekte auch wirtschaftlich sein, sonst zieht kein Investor mit. Ich wiederhole mich gern: Das gelingt vor allem mit einer unkomplizierten und harmonisierten Förderkulisse, zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten und weiteren finanziellen Instrumenten, um öffentliche und private Investoren zu unterstützen. Dann würden in dieser Legislaturperiode ad hoc neue Wohnungen entstehen.

In Berlin wird über eine Verschärfung der Mietbremse hinaus sogar wieder über die Verstaatlichung von Wohnungskonzernen diskutiert …

Die aufgeflammte Vergesellschaftungsdebatte in Berlin ist für die Bautätigkeit kontraproduktiv. Durch die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen entsteht keine neue Wohnung. Im Gegenteil: Investoren werden abgeschreckt, in der Hauptstadt zu investieren, da sie Angst haben, es könnte sie auch irgendwann treffen. Der private Wohnungsbau kommt damit zum Erliegen. Das verschärft die Lage auf dem Wohnungsmarkt, statt für Entlastung bei bezahlbarem Wohnraum zu sorgen. Selbst Bestandssanierungen würden nicht mehr verfolgt. Denn die sanierte Wohnung könnte ja dann vergesellschaftet werden.

Das ist aber doch nur eine Berliner Debatte. Oder?

Die Signalwirkung für Deutschland ist verheerend. Im Ausland wird nicht unterschieden, ob es sich nur um eine Berliner Debatte handelt. Berlin als Hauptstadt steht für das gesamte Deutschland. Investoren, die international tätig sind, bauen dort, wo sie Rechtssicherheit haben und sich die Projekte auch rechnen. Hier stehen Berlin und die anderen deutschen Großstädte in direkter Konkurrenz zu anderen europäischen Ballungszentren. Nochmal: wenn die psychologische Hürde einer Vergesellschaftung einmal durchbrochen ist, hätte das fatale Auswirkungen auf den gesamten Markt, auf neue Finanzierungen, bis hin zum privaten Wohnungskauf.

Probleme gibt es nicht nur in der Wohnungswirtschaft. Auch bei den Infrastrukturprojekten kommt Deutschland bei der Brückensanierung und im Straßenbau trotz des Sondervermögens nicht voran. Warum?

Das versprochene Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität hat nicht die Wirkung erzielt, die wir uns alle zu Beginn erhofft hatten. Stattdessen wird es von der Bundesregierung als Verschiebebahnhof missbraucht, indem Haushaltsmittel für Investitionen gekürzt und mit Mitteln des Sondervermögens aufgefüllt werden. Die versprochene Zusätzlichkeit mag zwar qua Gesetz eingehalten werden. Fragt man aber die Bürgerinnen und Bürger, haben die mit großer Sicherheit etwas anderes darunter verstanden. Am Ende fehlt es auch heute noch an ausreichenden Mitteln für die Verkehrsinfrastruktur, wodurch den Unternehmen jegliche Verlässlichkeit für langfristige Investitionen in Personal und Maschinen fehlt.

Wo muss der Bund nachjustieren?

Deutschland hat weniger ein Erkenntnisproblem als ein Umsetzungs- und Finanzierungsproblem. Es gibt keinen Gesamtfinanzierungsansatz für die Verkehrsinfrastruktur, an dem sich alle Marktakteure langfristig orientieren könnten. So sind wir immer noch Jahr für Jahr abhängig von Haushaltswillkürlichkeiten. Hinzu kommt: Vergabeverfahren sind häufig zu langwierig, kompliziert und personalintensiv. Viele Kommunen haben nicht ausreichend Personal, um zahlreiche Einzelvergaben zu koordinieren. Statt detailliert jede Leistung vorzuschreiben, sollten öffentliche Auftraggeber den Bauunternehmen viel öfter Spielräume für innovative Lösungen geben.

Die Digitalisierung …

…. ist ein weiterer Schmerzpunkt. Hier hinken wir im europäischen Vergleich aber auch im Sinne unseres eigenen Anspruchs immer noch hinterher. Vollständig digitale Bauanträge sollen erst 2028 möglich sein, die E-Rechnung könnte erneut verschoben werden, digitales Planen und Bauen ist keine Pflicht. Das muss sich dringend ändern.  

Hat die deutsche Bauwirtschaft überhaupt die Kapazitäten, um die Aufträge abarbeiten zu können?

Wir haben genug Kapazitäten. Punkt! Ich weiß, diese Frage ist ein Dauerbrenner und ich kann das Interesse auch verstehen. Aber ich wünschte, ich würde öfter nach technischen Lösungen unserer Ingenieurinnen und Ingenieure gefragt. Die Auslastung unserer Betriebe liegt derzeit nur bei etwa 75 Prozent. Die Branche läuft also eher mit Halbgas, weil Aufträge fehlen. Ich und unsere Unternehmen warten also auf den Tag, an dem die Forderung des Bundeskanzlers Realität wird: Bauen, bauen, bauen.