So erhalten gewerbliche Grundstücksunternehmen ihr Steuerprivileg

Gewerbliche Grundstücksunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, müssen auf ihr Steuerprivileg achten. Sie müssen für den mit dem Grundbesitz erzielten Ertrag (z.B. Miete) keine Gewerbesteuer zahlen. Es handelt sich um die erweiterte Gewerbeertragskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz. Für dieses Steuerprivileg schadet es zwar nicht, wenn das Unternehmen nebenbei noch eigenes Kapitalvermögen verwaltet, Wohnungsbauten betreut und Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen errichtet und veräußert.

Der Steuervorteil geht aber bei unternehmerisch genutzten Immobilien generell bereits bei geringfügiger Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen verloren. Betriebsvorrichtungen können z.B. Lastenaufzüge, Silos, Tankanlagen, spezielle Bodenbefestigungen, Info-Terminals, Rohrpostanlagen usw. sein.

Steuervorteil kann bei Neubau gerettet werden

Wird das zur Vermietung an ein Unternehmen vorgesehene Gebäude erst neu errichtet, kann der Steuervorteil gerettet werden. Der Eigentümer darf dann nur das reine Gebäude vermieten. Das mietende Unternehmen muss sich zugleich vertraglich verpflichten, die Kosten für die ebenfalls neu zu errichtenden Betriebsvorrichtungen zu übernehmen. Diese Vereinbarung darf nicht nur zum Schein abgeschlossen sein. Sie muss ernsthaft gewollt und umgesetzt werden. 

Urteilsfall: Mieterin arbeitet für Vermieter

Im Urteilsfall übernahm die Mieterin die Bauabwicklung für den Vermieter. Sie rechnete die meisten Betriebsvorrichtungen bereits vorab gesondert ab und zahlte diese. Bei wenigen Betriebsvorrichtungen, die die Vertragsparteien irrtümlich nicht als Betriebsvorrichtungen ansahen, wurde nicht so verfahren. Eine schädliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ist aber nicht schon deswegen anzunehmen, weil bei einzelnen Betriebsvorrichtungen die darauf entfallenden Aufwendungen zunächst nicht gesondert aus den Baukosten herausgerechnet worden, sondern in die Herstellungskosten des Gebäudes eingegangen sind.

Eine vom Wortlaut des Mietvertrags abweichende entgeltliche Nutzungsüberlassung von Betriebsvorrichtungen kann anzunehmen sein, wenn sie auf eine Vertagsänderung zurückgeht. Haben die für die Vertragsparteien handelnden Personen hierfür nicht die Vertretungsmacht, so kann steuerlich eine schädliche Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen vorliegen, wenn die Beteiligten das wirtschaftliche Ergebnis einer solchen Mitvermietung gleichwohl eintreten und bestehen lassen, so der BFH. Das Finanzgericht muss den Fall jetzt nochmals prüfen.