Steuerbefreiung bei Immobilie-Erbe an Bedingungen geknüpft

Wer eine Immobilie erbt und von der Erbschaftssteuer befreit sein möchte, muss schnell handeln. „Familienheime“ sind von der Erbschaftsteuer befreit, wenn sie unmittelbar nach dem Erbfall vom Erben weiter selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Diese Nutzung muss mindestens 10 Jahre dauern, ansonsten fällt der Steuervorteil nachträglich weg. Der Steuervorteil ist grundsätzlich auch möglich, wenn der Erbe eine direkt an seine eigene Wohnung angrenzende Wohnung erbt und nunmehr beide Wohnungen nutzt. 

Wer ebschaftssteuerbefreit sein will, muss auch umziehen

Der Steuervorteil setzt aber voraus, dass der begünstigte Erwerber nach dem Erbfall die in einem bebauten Grundstück befindliche Wohnung unverzüglich nutzt. Dazu muss der Erwerber innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall die Absicht zur Selbstnutzung der Wohnung fassen und durch den Einzug in die Wohnung tatsächlich umsetzen. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten. 

Wird die Selbstnutzung der Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten aufgenommen, kann dennoch eine noch unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung vorliegen. Allerdings muss der Erwerber in diesem Fall

1. glaubhaft darlegen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat
2. aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war 
3. und warum er diese Gründe nicht zu verantworten hat. 

Je länger, desto schwieriger

Je größer der zeitliche Abstand zwischen dem Erbfall und dem tatsächlichen Einzug des Erwerbers in die Wohnung ist, umso höhere Anforderungen sind an die Darlegung des Erwerbers und seine Gründe für die verzögerte Nutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke zu stellen, so der BFH. 

Zulässige Gründe für einen verspäteten Einzug

Umstände im Einflussbereich des begünstigten Erwerbers, die zu einer längeren Verzögerung des Einzugs führen (wie z. B. eine Renovierung der Wohnung), sind nur unter besonderen Voraussetzungen nicht dem Erwerber anzulasten. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich die Renovierung deshalb länger hinzieht, weil nach Beginn der Renovierungsarbeiten ein gravierender Mangel der Wohnung entdeckt wird, der vor dem Einzug beseitigt werden muss. 

Der Erbe muss darlegen können, dass er umgehend alles Nötige getan hat. Dazu muss er den Baufortschritt angemessen gefördert haben. Ein unverhältnismäßiger Aufwand zur zeitlichen Beschleunigung der erforderlichen Arbeiten ist aber nicht nötig, so der BFH. Es kann dem Erben auch nicht angelastet werden, wenn die unverzüglich mit den erforderlichen Arbeiten beauftragten Handwerker z.B. wegen einer hohen Auftragslage die Arbeiten nicht zeitnah ausführen können. 

Der Fall

Im Urteilsfall lebten Vater und Sohn in zwei nebeneinander liegenden Doppelhaushälften. Nach dem Tod des Vaters wurde der Sohn Alleinerbe. Er sanierte bzw. renovierte die geerbte Doppelhaushälfte grundlegend und nutzte sie anschließend zusammen mit seiner eigenen Doppelhaushälfte zu eigenen Wohnzwecken. Es dauerte vom Erbfall bis zur tatsächlichen Nutzung der geerbten Hälfte zu eigenen Wohnzwecken aber 34 Monate. Das Finanzgericht muss den Fall jetzt nochmals neu aufrollen.