Wohnimmobilien in einem gemischten Portfolio
Die Immobilienmärkte – vor allem der Wohnungsmarkt - kommen hervorragend durch die Corona-Krise. Denn Wohnraum in Deutschland ist knapp. Vor allem in Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Stuttgart oder den großen Städten des Ruhrgebiets sind die Mieten sehr hoch.
Der Kauf eines einzelnen Objektes zur Weitervermietung ist allerdings mit Risiken und Aufwand verbunden. Ärger mit den Mietern, Verwaltungsaufwand und eine lange Kapitalbindung bei geringer Diversifikation (Stichwort Klumpenrisiko) sind zu bedenken. Eine Investition in einen Offenen Immobilienfonds kann eine sinnvolle Alternative sein.
Deutsche Wohnimmobilien in einem Fonds
Ein interessantes Anlagekonzept verfolgt der Wertgrund WohnSelect D. Der Fonds der WohnSelect Kapitalverwaltungs GmbH investiert ausschließlich in Wohnimmobilien in Deutschland. Seit seiner Auflage vor elf Jahren kommt auf eine durchschnittliche Rendite von rund 6,55% p.a. Das gelingt sogar ohne große Wertschwankungen. Die 10-Jahres-Volatilität liegt bei 3,91%.
Der Wertgrund WohnSelect D investiert in verschiedene Wohnimmobilien an ausgewählten deutschen Standorten. Um für die Anleger nachhaltig stabile Renditen und solide Wertsteigerungen zu erzielen, sollen die Immobilien langfristig und behutsam durch ein wertorientiertes Management und eine aktive Bewirtschaftung der Objekte entwickelt werden. So investiert der Fonds in fünf bis acht ausgewählte Standorte und Regionen mit Wachstums- und Mietsteigerungspotentialen.
Bestands- und Sanierungsobjekte im Fokus
Die Fondsmanager investieren sowohl in Bestands-Wohnimmobilien als auch in Projektentwicklungen. Der Fokus liegt auf innerstädtischen oder innenstadtnahe Lagen mit langfristigem Vermietungspotential – also auf Wohnimmobilien in mittleren bis guten Lagen. Die Leerstandsquote des Objekts beim Kauf darf 25% nicht überschreiten.
Auch Immobilien mit Sanierungs- und Instandhaltungsrückstau kommen für ein Investment in Frage. Ein Fokus liegt hier insbesondere auf Objekten mit einem energetischen Sanierungsbedarf. Bei denen lassen sich relativ zügig Wertsteigerungen erzielen. Gewerbeflächen stehen nicht im Fokus den Fonds, werden jedoch zu kleinen Anteilen beigemischt.
Gut sortiertes Portfolio im Bestand
Bei Auflage des Fonds im April 2010 wurden zunächst 33 Immobilien erworben. Die befanden sich in Berlin, Bonn, Dresden, Düsseldorf, Frechen, Ingolstadt, Köln, Leipzig, Münster, Troisdorf und Ulm. Die größten Investments befinden sich in Berlin (37%), Köln (31%) und Dresden (17%). Im August 2015 haben die Immobilienfondsmanager mit dem Kauf einer Wohnanlage in Aachen einen sogenannten „Hidden-Champions-Standort“ erschlossen.
Aktuell umfasst das Wohnimmobilienportfolio 2.014 Wohneinheiten. Insgesamt summiert sich das auf eine Gesamtwohnfläche von ca. 123.343 m² sowie 110 Gewerbeeinheiten mit etwa 17.800 m² Nutzfläche. Der Mietanteil der Gewerbeflächen beträgt knapp 15%. Der Kaufpreis der Objekte (Investitionsvolumen) des Immobilienportfolios beläuft sich auf 181,06 Mio. Euro. Das ergibt etwa 1.285 Euro je Quadratmeter oder einen Ankaufsmultiplikator von 16,36 bezogen auf die Ist-Mieten zum Zeitpunkt des Erwerbs. Der Löwenanteil der Bestandimmobilien ist zwischen 31 und 35 Jahre alt (45,10%).
Faires Preis-Leistungs-Verhältnis
Fondsanteile des Wertgrund WohnSelect D können zuzüglich eines Ausgabeaufschlags von maximal 5,00 Prozent börsentäglich über die KVG erworben werden. Deutlich günstiger ist der Kauf über die Börse. Der Spread (Differenz zwischen Kauf und Verkauf) liegt bei gerade einmal 0,5%. Die laufende Kosten (TER) bewegen bei für Immobilienfonds passablen 3,71% p.a. Die Erträge (Mieteinkünfte, etc.) werden einmal im Kalenderjahr an die Fondsinhaber ausgeschüttet.
Fazit: Der Wertgrund WohnSelect D eignet sich für konservative und langfristig orientierte Investoren, die das stabile und schwankungsarme Renditepotential des deutschen Wohnimmobilienmarktes in ihrem Portfolio berücksichtigen wollen. Der Fonds eignet sich als stabile Basisanlage..