Bei Immobilien-Erbschaft auf Grundbucheintrag achten

Achten Sie bei der Vererbung des Familienheims auf den rechtzeitigen Grundbucheintrag. Sonst kann der Erbe nicht die Steuerbefreiung beanspruchen. Der BFH hat hier jetzt sehr formalistisch geurteilt (Az. II R 14/16).

Normalerweise ist der Erwerb des „Familienheims" durch den Ehegatten steuerfrei. Sowohl im Erbfall als auch bei Schenkungen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a, b ErbStG). Dies gilt unabhängig davon, wie hoch der Wert des Familienheims ist. Selbst ein mehrere Millionen Euro teures selbstgenutztes Einfamilienhaus kann im Erbfall steuerfrei auf den Ehegatten übergehen; gleiches gilt für Schenkungen.

Es gibt aber Voraussetzungen. So muss das Familienheim von den Ehegatten bis zum Tode des einen Ehegatten oder bis zum Zeitpunkt der Schenkung gemeinsam bewohnt worden sein und den Mittelpunkt der häuslichen Gemeinschaft darstellen. Ferienimmobilien fallen also gewöhnlich „unter den Tisch".

Grundbucheintrag ist entscheidend

Fehlt aber der Grundbucheintrag für den Erben, sind die Steuervorteile perdu. Denn dann besteht nach Ansicht des BFH nur ein durch Auflassungsvormerkung gesicherter Eigentumsverschaffungsanspruch. Dieser steht dem Eigentum nicht gleich. Folge: die Steuerbefreiung entfällt. Selbst wenn das in der Konsequenz zu unbilligen Härten führt, wie unser BeraterFuchs-Autor, Jörg Stalleiken von Flick Gocke Schaumburg, beschreibt.

Im verhandelten Fall hatte der Erblasser eine Eigentumswohnung erworben. Er hatte diese auch sofort mit seinem Ehegatten bezogen. Aufgrund (berechtigter) Mängelgewährleistungsansprüche kam es zum Zurückbehalt einzelner Kaufpreisraten. Folge: Der Erblasser wurde zunächst nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Es bestand für die Zeit zwischen Kauf und Eintragung lediglich ein durch Auflassungsvormerkung gesicherter Eigentumsverschaffungsanspruch. Die Streitigkeiten um die Mängel der Immobilie zogen sich bis zum Tod des Erblassers hin. Der erbende Ehegatte wurde erst im Folgejahr, nach Beilegung der Streitigkeiten, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ergebnis: Die Steuerbefreiung konnte nicht geltend gemacht werden.