Berlin hat noch eine Wachstumsperspektive

In Berlin wird der Neubau noch über Jahre zu gering sein. Erst 2028 wird der Zubau aller Voraussicht nach die Nachfrage einholen. Das erwartet das Deutsche Bank Research. Die Bank rechnet damit, dass Berlin seine Bedeutung als Weltstadt ausbauen kann. Hier wird europäische Spitzenforschung betrieben, für Unternehmen ist es ein erstklassiger Standort mit vielen Uni-Absolventen und noch immer wird ein Großteil der deutschen Startups in Berlin gegründet. Hochqualifizierte Zuwanderer aus aller Welt schätzen die im Vergleich zu anderen Metropolen sehr hohe Lebensqualität. Die Stadt wird daher in den kommenden Jahren weiter wachsen.

Extreme Mietspreizung innerhalb eines Bezirks

Charakteristisch für Berlin ist eine extreme Spreizung bei den Mieten. Die Durchschnittsmieten liegen bei 10,50 Euro pro m². In Mitte, dem Kiez mit den höchsten Mieten, lagen die Angebote bei Neuvertragsmieten zwischen 7,14 und 22,52 Euro pro m², so Berlinhyp. Das liegt zum Teil am unterschiedlichen Wohnungsbestand – Neubau gegenüber unsaniertem Altbau - aber auch an der kleinteiligen Struktur der Stadt. 

Selbst innerhalb eines Bezirks gibt es gute und schlechte Viertel. Wohnungen mit Blick auf einen der vielen Parks oder auf Wasser (Spree, Kanäle, Havel) sind teurer. Wohnung an einer der großen Straßen oder an einem der innenstädtischen Gewerbegebiete sind günstiger. Die Mietsteigerungen waren in den vergangenen Jahren in den sehr guten und guten Lagen am höchsten. Das zeigt eine Studie von BNP Paribas.

Hohe Kaufpreissteigerungen

Berlin gehört zu den deutschen Städten mit den größten Kaufpreissteigerungen. Der mittlere Angebotspreis lag 2021 nach Zahlen von BNP Paribas bei 4.760 Euro/m^2.. Das ist ein Zuwachs von 4% gegenüber 2020. Die begehrten zentralen Lagen sind wesentlich teurer. In Mitte (Gendarmenmarkt) liegen die Kosten bei 8.425 Euro/m², im Tiergarten bei 7.414 Euro, in Charlottenburg bei 7.125 Euro, am Kollwitzplatz/ Mauerpark bei 7.065 Euro, am Rosenthaler Platz bei 7.065 Euro je m². 

Bei den Kaufpreisen haben in den vergangenen Jahren neben den teuren auch einige der Bezirke zugelegt, die eher niedrige Mieten aufweisen. Reinickendorf, Niederschöneweide oder Lichtenrade wurden durch Quartierssanierungen bzw. die Aufgabe des Flughafens Tegel aufgewertet.  

Berlin wächst weiter

Die Wachstumsaussichten der Stadt lassen eine etwas spekulativere Berechnung von Kaufobjekten zu. Im Gegensatz zu vielen deutschen Mittelstädten treibt die Nachfrage die Mieten und Preise voraussichtlich noch bis Ende des Jahrzehnts an. Wird ein moderater Anstieg des Verkaufspreises in die Renditeberechnung einbezogen, bestehen immer noch gute Gewinnaussichten. 

Aber auch in Berlin gilt, dass Neubauten insgesamt zu teuer sind. Eine hohe Rendite ist damit insbesondere bei steigenden Zinsen kaum noch möglich. Außerdem muss die Mikrolage genau beachtet werden (wie weit ist es zum nächsten Park; zur nächsten U- oder S-Bahnstation). Investoren sollten sich auf eine längere Suche einstellen, wollen sie über der durchschnittlichen Rendite von etwa 1,5% bis 2,2% für ein Investment in eine Eigentumswohnung liegen.