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Bausubstanz wird vernachlässigt

Berliner Mietendeckel bedroht Renditen

Der Berliner Mietendeckel bedroht die Renditen für Wohninvestments. Mieterhöhungen sind demnach nur in Höhe des Inflationsausgleichs erlaubt. Noch ist zwar nicht sicher, dass der Mietendeckel einer Überprüfung durch die Gerichte standhält. Haben diese aber keine Einwände, wird er fünf Jahre gelten und kann danach um weitere fünf Jahre verlängert werden. Investoren müssen daher verstärkt auf eine Zahl achten.

Der Mietendeckel hat einen großen Einfluss auf den Berliner Wohnungsmarkt. Das zeigt eine Studie der Deutsche Bank. Er wird Mieterhöhungen bis 2021 einfrieren. Ab 2022 sind 1,3% Erhöhung im Jahr als Inflationsausgleich möglich. Wohnungen werden in zwölf Kategorien nach Baujahr und Ausstattung eingeteilt. Für sie ist eine Mietobergrenze festgelegt worden. Werden die Grenzen um 20% überschritten, können Mieter bei der Senatsverwaltung eine Mietpreissenkung beantragen. Neubauten sind vom Mietendeckel ausgenommen.

Unsicher, ob der Mietendeckel juristisch wasserdicht ist

Noch ist unklar, ob der Mietendeckel vor Gericht bestand hat. Schon im Herbst dieses Jahres könnte das Verfassungsgericht in der Normenkontrollklage ein Urteil fällen. Sollte der Mietendeckel durchgewinkt werden, kann er 2025 nochmals um fünf Jahre verlängert werden.

Zwar ist der Mietendeckel bei den Berlinern populär. Die Auswirkungen des Deckels sind aber schlecht für die Mieter.

Negative Auswirkungen: Zu geringe Investitionen in den Bestand und in Neubau

Spätestens 2030 werden die negativen Auswirkungen klar sichtbar werden. Vermieter werden nur wenig in ihre Wohnungen investieren. Nur so kann es ihnen gelingen, trotz langsam steigender Mieten Gewinne zu machen. Außerdem wird sich der Zubau langfristig verlangsamen. Denn Neubauten fallen ebenfalls nach einiger Zeit unter das Gesetz. Dadurch wird der Wohnungsmangel stetig zunehmen. Denn die Stadt bleibt als Zuzugsraum attraktiv.

Berlin bleibt anziehend

Berlin wird auf Jahre eine der dynamischsten Städte Deutschlands bleiben. Die Geschichte der Stadt, das Kultur- und Freizeitangebot ziehen weiterhin Zuzügler aus aller Welt an. Die wissenschaftlichen Institute und Universitäten sorgen für einen hohen Anteil gut Ausgebildeter unter den Einwohnern. Das BIP wächst pro Jahr wesentlich stärker als im Rest des Landes. In den vergangenen Jahren waren es jeweils knapp 4%. Nicht zuletzt die vielen Startups leisteten ihren Beitrag. Der Arbeitsmarkt boomt. Ein Ende der Dynamik ist auch durch die Coronakrise bislang nicht absehbar. Bis 2030 soll die Stadt auf vier Millionen Einwohner wachsen. Das macht den Wohnungsmarkt grundsätzlich attraktiv.

Noch keine Veränderungen bei den großen Investitionen

Zwar sind im Moment große Investoren in Berlin noch sehr aktiv. Das zeigt eine Auswertung des Immobilienmarktes der Großbank BNP Paribas. 43% aller großen Wohninvestments in Deutschland oder 8,4 Mrd. Euro entfielen 2019 auf die sieben A-Städte, die Hälfte (!) davon auf Berlin. Laut dem Immobilienberater Savills ist das Transaktionsvolumen bei Wohnimmobilien in Berlin alleine 2019 um ein Drittel gestiegen.

Baugenehmigungne sinken

Allerdings sind die Baugenehmigungen im Lauf des letzten Jahres gesunken. Der Neubau wird also zurückgehen. Die Wohnungen werden größer. Das spricht dafür, dass sie als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen. Beides zeigt, dass sich Immobilienprojektierer auf die Mietpreisbremse einstellen und die erwarteten negativen Effekte auf Dauer eintreten werden.

Auf Mietrendite achten

Für kleine Investoren macht es der Mietendeckel umso wichtiger, auf die Mietrendite zu achten. Nur wenn ein Investment auch ohne Mieterhöhungen finanziert werden kann, ist es interessant. Am ehesten noch lohnend sind Bezirke außerhalb des S-Bahnrings. Dort sind die Preise noch etwas moderater. Bei stetigem Zuzug werden auch die Außenbezirke Spandau, Reinickendorf, Hohenschönhausen und Marzahn an Anziehungskraft gewinnen.

Fazit: Für kleine Investoren macht es der Mietendeckel umso wichtiger, auf die Mietrendite zu achten. Nur wenn ein Investment auch ohne Mieterhöhungen finanziert werden kann, ist es interessant.

Empfehlung: Am ehesten noch lohnend sind Bezirke außerhalb des S-Bahnrings. Dort sind die Preise noch etwas moderater. Bei stetigem Zuzug werden auch die Außenbezirke Spandau, Reinickendorf, Hohenschönhausen und Marzahn an Anziehungskraft gewinnen.

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