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Schleichende Immobilienentwertung

Demografie: Risiko Bevölkerungsschwund

Immobilien: Mehr Leerstand | © Getty
Die demografische Entwicklung ist für den deutschen Immobilienmarkt ein großes Risiko. Schon ab 2030 ist in vielen Bereichen mit sinkenden Preisen zu rechnen. 
Bisher waren Investitionen in Wohnimmobilien risikoarm, doch das wird jetzt anders. Denn Deutschland muss mittelfristig mit einem Bevölkerungsrückgang rechnen. Daran ändert auch die starke Zuwanderung 2014/15 nichts. Sie verschiebt den Zeitpunkt, ab dem die Bevölkerung sinkt, etwas nach hinten auf das Jahr 2028. Der aktuelle Wohnungsmangel bedeutet nur einen kurzfristigen Bedarf. Für Investitionen auf dem derzeitigen Preisniveau wird die Lage umso wichtiger. Bis 2020 erreichen die Kinder noch geburtenstarker Jahrgänge das Erstkäuferalter für Immobilien (zw. 30 und 40 Jahre). Danach flaut die Nachfrage ab. Von den Migranten wird nur ein kleinerer Teil zu den Immobilienkäufern gehören. Die Nachfragerückgänge verlaufen regional sehr unterschiedlich. Schon jetzt gibt es über 1 Mio. leerstehende Wohnungen. Dagegen übersteigt in Ballungsgebieten die Nachfrage das Angebot. Diese Entwicklung wird sich verschärfen. Ländliche Regionen verlieren zunehmend Bevölkerung und in der Folge Infrastruktur. Das Münchner IVA (Institut für Vermögensaufbau) hat Deutschland bezüglich der Preisentwicklung in fünf Bereiche eingeteilt. Dabei zeigt sich, dass die schrumpfende Bevölkerung schon recht bald die Preise beeinflusst. Mittelfristig sind auch die Aussichten für die deutschen Top-Standorte nicht rosig. Im besten Bereich A rechnet das Institut mit einem Bevölkerungszuwachs von insgesamt 10% bis 2030. Hier handelt es sich um westdeutsche Wirtschaftszentren wie Hamburg, Rhein-Main. Der Wert der Immobilien kann hier bis 2030 weiter steigen. B-Großstädte wie Bonn, Düsseldorf oder Leipzig können mit Bevölkerungszuwächsen von bis zu 5% rechnen, die Preise stagnieren aber. Bereich C (Städte im Ruhrgebiet): etwas geringerer Zuwachs, ab 2025 sinken die Preise. Bereich D (z. B. Münster und viele Städte in West- und Ostdeutschland): Bevölkerungsrückgang bis 2030 um 20%, die Preise sinken dementsprechend. Bereich E – Randgebiete – weist einen Bevölkerungsrückgang von über 20% auf. Immobilien werden unverkäuflich.

Fazit: Die richtige Lage und eine Renditekalkulation, die auch unter nicht-optimalen Bedingungen noch Gewinne verspricht, sind beim Immobilienkauf immens wichtig! Sonst drohen Verluste.

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