Der Immobilienmarkt steht vor der Wende

Noch besteht ein gewisser Anlagedruck, aber steigende Zinsen und anziehende Inflation werden die Immobilienhausse in den kommenden zwei Jahren langsam auslaufen lassen. Wesentliche Immobilienklima-Indizes sind im Vergleich zur jeweils vorigen Erhebung bereits deutlich zurückgegangen. So etwa der Deutsche Hypo-Immobilienklima-Index oder der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI). Sie beruhen auf Befragungen von Experten im Immobiliengewerbe. Branchen-Insider werten die aktuelle Lage in beiden Indizes noch als sehr gut. Die Erwartungen für die künftige Entwicklung sind aber negativ.

Zinssteigerungen belasten die Aussichten

Ein wesentlicher Grund für die verschlechterten Aussichten sind die Zinssteigerungen. Die Kreditzinsen steigen schon und die EZB wird den Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed früher folgen müssen, um die Inflation im Zaum zu halten (FB vom 28.3.22). Steigende Zinsen erhöhen die Baukosten und bedrohen die Rendite von Bauprojekten. Daher werden in Zukunft weniger Bauprojekte realisiert werden.

Inflation wird sehr wahrscheinlich hoch bleiben

Die Inflation wird sehr wahrscheinlich in den nächsten Jahren hoch bleiben. Treiber sind die Energie- und Rohstoffpreise, die direkt auf die Baupreise durchschlagen. Die Inflation treibt Investitionen in Immobilien üblicherweise an, weil Investoren mit der Wertstabilität von Immobilien der Geldentwertung entgehen wollen. Allerdings dürfte es auch hier einen Kipp-Punkt geben, ab dem die Baupreissteigerungen so hoch sind, dass sie die Neubautätigkeit bremsen. 

Die weitere Beschleunigung der Energiewende dürfte noch ein zusätzlicher schnell wirkendender Preistreiber werden. Insbesondere die politisch forcierte Kanalisierung auf bestimmte Energieformen (Stichworte: das Aus für Gasheizungen, der Hick-Hack um Pelletheizungen) werden die Preise bestimmter Baugruppen besonders anschieben. 

Anlagedruck nimmt nur langsam ab

Mittelfristig wird der Anlagedruck bestehen bleiben. Erst in ein bis zwei Jahren wird die Zahl halbwegs gutverzinster sicherer Staatsanleihen wieder zunehmen und Anlegern eine Alternative bieten. Bis dahin sind deutsche Immobilien zwar sehr hoch bewertet, bieten aber einen gewissen Inflationsschutz. Anleger werden bei vielen Immobilien bei steigenden Zinsen Verluste hinnehmen müssen. Kritisch könnte es nach der ersten Refinanzierung werden. Die Hoffnung der Investoren ist, dass die Verluste geringer sein werden, als die Inflation.  

Platzen der Immobilienpreisblase noch immer unwahrscheinlich

Ein Platzen der Immobilienpreisblase ist dennoch unwahrscheinlich. Das könnte dann eintreten, wenn es zu einer starken Rezession kommt, die nicht wie die Corona-Krise mit staatlichen Subventionen und Krediten abgefedert wird. Auch ein schneller Zinsanstieg ist eine ernst zu nehmende Gefahr. 

Am wahrscheinlichsten ist aber, dass der deutsche Immobilienmarkt seinen in der Nachkriegszeit üblichen Verlauf nimmt. Die Kaufpreise werden über einige Jahre auf dem derzeitigen Niveau verharren, während die Mieten langsam steigen und die Preisblase so über Jahre abgebaut wird.