Deutliche Unterschiede einbauen
Der Vorsteuerabzug orientiert sich an der Fläche, nicht am Umsatz eines sowohl privat wie gewerblich genutzten Gebäudes. Die Orientierung am Umsatz ist eine Ausnahme.
Bauherren sollten einzelne Gebäudeteile, die für die private und gewerbliche Nutzung vorgesehen sind, erheblich unterschiedlich bauen. Denn nur bei gravierenden Unterschieden, die verschiedenen räumlichen Zwecken dienen, können Bauherrn Vorsteuerabzüge der Umsatzsteuer auf gewerbliche Mieteinnahmen auf der lukrativen Basis der Umsätze und nicht der Fläche berechnen. Diese Konkretisierung macht der BFH in seinem Urteil vom 3.7.2014, Az. V R 2/10. Grundsätzlich müssen Bauherren den Vorsteuerabzug auf Mieteinnahmen nach Fläche und nicht nach Umsatz berechnen. Dies bringt Bauherren Nachteile. Wir rechnen vor: Zieht der Bauherr die Vorsteuer auf der Basis des Verhältnisses der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Umsätzen (Umsatzschlüssel) ab, ergibt sich z. B. ein Verhältnis von 51,8% (UG/gewerblich/steuerpflichtig) zu 48,2% (OG/privat/steuerfrei). Zieht er die Vorsteuer nach der Fläche 27% (gewerblich) zu 73% (privat) ab, kann er ungleich weniger Umsatzsteuern als Vorsteuer abziehen. Diesen Grundsatz bestätigte der BFH in seinem Urteil. Mit einer Ausnahme: Eine Aufteilung nach Nutzflächen ist nicht sachgerecht, wenn einzelne Gebäudeteile:
unterschiedlichen Zwecken dienen,
unterschiedliche Anforderungen erfüllen (Richtlinien, ISO-Standards usw.), z. B. hinsichtlich der Raumhöhen, der Dicke von Wänden und Decken
und erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Innenausstattung aufweisen.
Fazit: Wenn Sie bauen oder umbauen, können Sie sich durch entsprechende Raumgestaltung den lukrativeren Rechenschlüssel nach Umsatz sichern.
