Diversifiziert investieren
Der Reit Realty Income verfügt über ein international gestreutes Portfolio und ermöglicht eine breite Diversifikation. Das S&P 500-Unternehmen hält 15.457 Objekte in 50 Staaten der USA, in England und weiteren sechs europäischen Ländern wie Deutschland, Frankreich und Portugal. Die gemanagte Fläche umfasst mehr als 31 Millionen Quadratmeter, die an 1.552 Kunden vermietet ist.
Der Fokus mit knapp drei Viertel des Portfolios liegt auf Immobilien für Einzelhandelsgeschäfte des täglichen Bedarfs wie Lebensmittel- und Super-Märkte. Circa 90% der Mieteinnahmen sind nach eigenen Angaben resilient gegen konjunkturelle Flauten und dem Online-Handel. Die Robustheit in Rezessionen zeigte sich in den Jahren 2001, 2007-2010 und 2020, in denen trotz des schwierigen Umfeldes der Cashflow mehrheitlich zulegte. Die Vergangenheit offenbart relativ hohe Einkaufsrenditen in Rezessionsphasen, die dem REIT aufgrund seiner bereits erreichten Größe Opportunitäten eröffnen.
Solide Position
Der REIT zeigt in den zurückliegenden sieben Jahren ein hohes Wachstum. Der Umsatz legte um durchschnittlich gut 20% pro Jahr und das operative Ergebnis sogar um knapp 27% zu. Die Auslastung liegt bei 98,7% und die Liquidität in Höhe von 5,2 Mrd. Dollar ermöglicht, Gelegenheiten wahrzunehmen. Die gewichtete Restlaufzeit der überwiegend unbesicherten Anleihen, die mehrheitlich mit einem Festzins versehen sind, liegt bei knapp unter sieben Jahren. Die durchschnittliche Mietvertragsdauer beläuft sich auf 9,4 Jahre. Der Zugang zu privatem Eigenkapital soll die Finanzierung des Wachstums flankieren und die Abhängigkeit von der Börse reduzieren. Chancen sieht das Management insbesondere in Europa, wo die Durchdringung mit REITs noch relativ gering ist.
Bestätigte Stabilität und ansprechende Bewertung
Knapp ein Drittel der Einnahmen erzielt der REIT mit Investmentgrade-Mietern. Die Eigenkapitalquote beziffert sich auf mehr als 57%. Die Ratings von Moody`s und S&P mit A3 und A- bestätigen seine hohe Stabilität. In den zurückliegenden 30 Jahren steigerte das S&P50 0 Dividend Aristocrats Index-Mitglied kontinuierlich seine Dividende. Die Philosophie der monatlichen Dividendenzahlung hat sich das Unternehmen mit dem Namen „The Monthly Dividend Company“ schützen lassen.
Der Immobilienfonds wird mit einer attraktiven Bewertung gehandelt. Die Marktkapitalisierung beläuft sich auf 46 Mrd. Euro und der Wert der Immobilien wird auf 55 Mrd. Euro per September vergangenen Jahres taxiert. Kurs-Umsatz- und Kurs-Buchwert-Verhältnis liegen bei 8,9 und 1,3 für dieses Jahr. Das geschätzte Kurs-Gewinn-Verhältnis beläuft sich auf 33. Die Dividende soll bei 3,13 Dollar liegen und in eine Rendite von 5,8% münden. In den nächsten beiden Jahren soll die Ausschüttung um jährlich circa 3,3% zulegen.
