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Ankündigung zu Modernisierungsvorhaben

Einfache Begründungen reichen aus

Kündigen Eigentümer Modernisierungsvorhaben bei ihren Wohnungen an, beäugen das die Mieter oft mit viel Skepsis. Dahinter steckt die Angst vor Mieterhöhungen. Darum ist für Vermieter wichtig, die geplanten Maßnahmen umfänglich zu begründen.

Modernisierungsmaßnahmen sind oft ein Zankapfel zwischen Vermietern und Mietern. Stehen sie an, müssen Vermieter rechtzeitig darüber informieren und die Maßnahmen gut begründen. Dafür reicht es aus, wenn der Eigentümer einer Wohnung den geplanten Einbau einer Gaszentralheizung mit einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie begründet. In einem solchen Fall bedarf es keiner weiteren genauen Information zum konkreten Wirkungsgrade der alten bzw. der neuen Heizungsanlage. Das hat der BGH entschieden und damit sich gleichzeitig grundsätzlich zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen geäußert. 

Es sind konkrete Angaben zu machen

Die Information des Vermieters muss den Mieter in die Lage versetzen, überschlägig zu beurteilen, ob die geplante Maßnahme ihren Zweck erfüllen kann. Im Urteilsfall ging es um den Einbau einer Gaszentralheizung im gesamten Haus, die die vorhandenen Etagenheizungen ersetzen sollten. 14 Wochen sollten die Umbau-Arbeiten dauern. Informationen erhielten die Mieter außerdem, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 Euro pro Monat belaufe. 

Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung i. H. v. 1,50 €/m² an, wobei bisherige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfallen. Dem Ankündigungsschreiben war eine "Berechnung der Energieeinsparung" als Anlage beigefügt, in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wurde.

Drei Monate Ankündigungszeit

Nach geltendem Mieterecht hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss grundsätzlich Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang des Projekts in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten. Diesen Anforderungen hat der Vermieter mit seinen Informationen entsprochen.

Fazit: Der Eigentümer muss hinreichend deutlich machen, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und wie sie sich auswirken. Informieren Sie so früh und genau wie möglich, dann haben Sie im Streitfall gute Karten.

Urteil: BGH vom 20.5.2020, Az.: VIII ZR 55/19

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