Hohe Belohnung für ein wenig Risikobereitschaft
Schrumpfungsregionen sind meist keine attraktiven Immobilienstandorte - aber es gibt Ausnahmen. Wegzug ist ein immenses Risiko für Immobilieninvestments, denn dann droht längerer Leerstand oder ein Wertverlust der Immobilie. Darum sind gute Renditen häufig nur noch in Regionen mit einem höheren demografischen Risiko zu finden.
In den kommenden zehn Jahren wird die Bevölkerung Deutschlands beginnen zu schrumpfen. Darum wird es künftig immer mehr Wegzug-Regionen geben. Städte, die das geringste Risiko haben, zu schrumpfen, sind schon heute am teuersten. Dort, wo Einwohner wegziehen, werden die Preise für Immobilien sinken. Ein wenig Risikobereitschaft wird in manchen Teilmärkten aber gut belohnt.
Freiburg Breisgau ist attraktiv
Teilweise werden für relativ geringe Risiken noch hohe Renditen geboten. Das lässt sich in Baden-Württemberg gut am Beispiel von Freiburg/ Breisgau und Villingen-Schwenningen sehen. Freiburg ist schon seit Jahren eine beliebte Stadt. Die Stadt hat 231.000 Einwohner, davon fast 25.000 Studenten. Am Fuß des Schwarzwaldes gelegen und mit Theater und Museen bietet Freiburg viel Freizeitwert. Die Stadt bietet viele gutbezahlte Arbeitsplätze. Als Teil der Metropolregion Oberrhein (Elsaß, Baden und die Kantone um Basel) hat sie ein großes Einzugsgebiet.
Freiburg wird weiter Einwohner gewinnen, auch wenn die Bevölkerung in Deutschland abnimmt. Daher liegen die Bruttorenditen in der Stadt ähnlich niedrig wie in den größten Städten des Landes. 2,6% bis 3,6% in zentralen Lagen, in weniger zentralen bis zu 4,2%. Die Quadratmeterpreise liegen bei 4.745 Euro im Median.
Villingen-Schwenningen mit hoher Rendite
Ein höheres perspektivisches Wegzug-Risiko besteht in Villingen-Schwenningen. Die Stadt ist in den vergangenen Jahren stetig gewachsen auf nun 86.000 Einwohner. Die ansässige Elektro-, Messgeräte- und Elektronikindustrie bietet gute Arbeitsplätze. Prognos und das Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung zählen Villingen-Schwenningen auch in Zukunft zu den Zuzugsregionen.
Das Risiko liegt darin, dass es in den achtziger Jahren eine neunjährige Schrumpfungsphase gab mit dem Niedergang der Uhrenindustrie. Und die idyllische Lage im Schwarzwald ist etwas abgelegen. Villingen-Schwenningen hat gute Zukunftsaussichten, wenn auch nicht so gute wie Freiburg. Das etwas höhere Risiko, nicht zu den demografischen Gewinnern zu gehören, führt zu einem überdurchschnittlich hohen Renditeunterschied. 4,6% bis 5,6% beträgt die Bruttorendite in zentralen Lagen, in weniger zentralen bis zu 6,4%. Die Kaufpreise sind mit 2.063 Euro im Median günstig.
Fazit: Villingen-Schwenningen ist für ein Immobilien-Investment wesentlich attraktiver als Freiburg. Die Wegzug-Risiken sind nur wenig größer als in Freiburg, aber die Rendite ist viel höher.
