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Unsicherheit bei Bevölkerungsprognosen

Hohe Leerstände schon in zehn Jahren

Die demographische Entwicklung in Deutschland und der Zug der Bevölkerung in gut entwickelte Regionen sorgt schon innerhalb der nächsten zehn Jahre für eine Ausdifferenzierung des Wohnungsmarktes. In einigen Gebieten wird das Angebot an Wohnungen die Nachfrage bis zum Fünffachen übertreffen. Die Preise dort werden sinken. Landkreise mit einem in Zukunft hohen Überangebot gibt es in fast ganz Deutschland.

Die demografische Entwicklung wird schon 2030 in einigen Regionen für einen großen Wohnungsüberhang sorgen. Der Wegzug aus strukturschwachen Regionen hin zu wirtschaftlich starken geht weiter. Einige Regionen werden bis zu fünfmal mehr Wohnungen aufweisen, als dann benötigt werden. Das zeigt eine Studie von Bulwiengesa im Auftrag der Berlin Hyp.

Regional sehr hohes Überangebot an Wohnungen

Aber dort, wo in zehn Jahren mit einem sehr hohen Überangebot an Wohnungen zu rechnen ist, ist es kaum möglich, den erforderlichen Zuzug zu erreichen. Längere Leerstände und teilweise starke Preisrückgänge werden die Folge sein.

Besonders betroffen ist die Küstenregion. Vom Kreis Aurich ganz im Westen über Wilhelmshaven, Cuxhaven, Schleswig-Holstein ohne die Landkreise um Hamburg, über den Landkreis Rostock bis hin zum Kreis Vorpommern-Greifswald werden mindestens dreimal so viele Wohnungen verfügbar sein, wie nachgefragt werden.

Problemregionen in allen Teilen des Landes

In fast allen Regionen Deutschlands wird es Kreise mit großem Überangebot geben. In Niedersachsen in den Kreisen nördlich von Hannover, im Heidekreis, Celle, Gifhorn und Uelzen. Dann zieht sich ein breites Band mit Landkreisen mit einem überdimensionierten Wohnungsangebot vom Ruhrgebiet im Westen (Kreise Hagen und Ennepe) über das Sauerland (Kreise GM, OE und HSK), Nordhessen (HR, HEF und ESW) und Südniederdachsen mit dem Kreis Göttingen bis nach Thüringen (EIC,  NDH, WAK, GTH, IK und AP) quer durch die Republik.

In Sachsen auch Überangebot im Umland der Großstädte

In Sachsen wird selbst um die Großstädte Leipzig und Dresden herum ein großes Überangebot bestehen. Und zwar in den Kreisen Leipzig-Land, Nordsachsen, Meißen und Pirna. Hinzu kommt die Stadt Chemnitz. Auch die in Mittelgebirgen gelegenen Kreise von Rheinland-Pfalz in Eifel, Hunsrück und Westerwald (Ausnahmen: Stadt Koblenz und Kreis Neuwied), sowie im Süden im Pfälzerwald werden ein mindestens dreifach über der Nachfrage liegendes Wohnungsangebot aufweisen. Im Saarland sind nur die Kreise Merzig und Neunkirchen weniger betroffen. Nur Baden-Württemberg und Bayern (Ausnahmen: Kreise Neustadt/ Waldnaab, Tirschenreuth, Kulmbach, Traunstein, Städte Hof und Bayreuth) weisen kaum Kreise mit Wohnungs-Überangebot auf.  

 
Hinweis: Bei derartig langfristigen Studien sollte man vorsichtig sein. Die Bevölkerungsentwicklung könnte besser verlaufen. So rechnet etwa Deutsche Bank Research auch in diesem Jahrzehnt mit einer starken Zuwanderung (FB vom 9.7.2020). Außerdem können Landkreise durch gute Entwicklung mittelfristig wieder Bevölkerung anziehen.

Fazit: Durch Alterung und Binnenwanderung der Bevölkerung wird in einigen Landkreisen schon innerhalb der nächsten zehn Jahre eine spürbare Entwertung der Immobilien einsetzen.

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