Hohe Temperaturen im Ladenlokal sind exakt zu dokumentieren
Durch die Klimaerwärmung heizen sich auch Ladenlokale auf. Anstatt das Gespräch mit dem Vermieter über die defekte Kühlung zu suchen, platzte dem Ladenbesitzer der Kragen: Von Juli bis Dezember überwies er nur noch Teile der Miete. Das war allerdings ein Fehler, wie jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf feststellte.
Hohe Außentemperaturen, unerträgliche Hitze im Laden und eine defekte Kühlungsanlage trieben den Mieter eines Geschäfts für Accessoires zu folgenschweren Fehlern. Da der Vermieter die Anlage nicht umgehend reparierte, verkürzte er von Mai bis Dezember die Miete. Und zwar zwischen 12% und 49%. Für den Monat Oktober zahlte er gar keine Ladenmiete.
Der Händler wollte so seiner Forderung nach baldiger Instandsetzung der Anlage Nachdruck verleihen. Der Vermieter kündigte dem Ladenlokal-Besitzer. Es kam zum Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf. Diesen gewann überraschend der Vermieter.
Genaue Aufzeichnungen sind notwendig
Das Gericht kritisiert zwei Punkte. Zum einen konnte der Mieter die Mängel beim Gebrauch seines Mietobjekts nicht durch Tatsachen belegen. So hätte er konkret angeben müssen, an welchen Tagen im Laden unerträgliche Temperaturverhältnisse herrschten. Dazu genüge die pauschale Behauptung, in dem Zeitraum von „Mai bis September 2016“ habe die Innentemperatur „bei 30 bis über 40 Grad gelegen", nicht.
Der Mieter hätte eine präzise Auflistung der konkreten Raumtemperaturen und die damit korrespondierenden Außengrade vorlegen müssen. Die Messung der Innenwärme allein seien für die Annahme, ob ein Mangel vorliege, allein nicht aussagekräftig genug.
Klimawandel entlastet den Vermieter
Das OLG nahm durch die Einbeziehung der Witterungsverhältnisse eine komplett neue Risikoverteilung vor. Das Richter-Argument: Der Klimawandel und die dadurch allenthalben steigenden Raumtemperaturen in Gewerberäumen im Sommer sei Folge der herrschenden Umweltbedingungen, die der Vermieter nicht beeinflussen könne. Es sei deshalb nicht angemessen, ihm das alleinige Haftungsrisiko für die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Räume zu übertragen. Bittere Konsequenz für den Ladenbesitzer: Die Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen war durchaus angemessen.
Fazit: Ein gewagtes Urteil. Risiken, wie die mit der Klimaerwärmung verbundene Erhöhung der Temperaturen in Gewerberäumen soll danach nicht allein der Vermieter tragen.
Urteil: OLG Düsseldorf vom 12.9.2019, Az.: 24 U 197/18
Empfehlung: Als Mieter sollten Sie vor dem Gang zum Gericht Mängel sorgfältig dokumentieren, z. B. Fotos vom Thermometer machen (mit Datum und Uhrzeit). Außerdem hilfreich: lokalen Wetterbericht dokumentieren. ggf. Aussagen von Kunden und Mitarbeitern sammeln (mit Name und Anschrift).
