Hoher Norden: Hohe Rendite, hohes Risiko
Bremerhaven und Wilhelmshaven sind die Städte in Deutschland, die derzeit die höchsten Renditen bei Immobilieninvestments bieten. In Wilhelmshaven liegen die Bruttorenditen in zentralen Lagen bei 5,9% bis 7,4%. Außerhalb dieser Lagen liegen sie sogar bei bis zu 10%. In Bremerhaven sind sie mit 6,7% bis 8,7% in zentralen Lagen und bis zu 11% außerhalb sogar noch höher. Das zeigt eine Studie des Immobilienanalysten Wüst Partner. Das ist für deutsche Verhältnisse immens viel. Die sieben A-Märkte erreichen Renditen bei zwei bis drei Prozent.
Niedrige Angebotspreise
Der Hebel für die hohen Renditen: Die Angebotspreise sind recht niedrig. In Bremerhaven kosten Eigentumswohnungen im Durchschnitt 1.688 Euro je m2, in Wilhelmshaven 1.566 Euro pro m2. In den norddeutschen Städten sind die Kaufpreise im Durchschnitt dagegen fast doppelt so hoch. Auch die Mieten erinnern an Zeiten vor dem Immobilienboom. Im Median liegen die Mieten in Bremerhaven bei 5,53 Euro je m2, in Wilhelmshaven bei 5,78 Euro je m2.
Beide Städte ohne Wirtschaftswachstum
Aber beide Städten haben derzeit keine Wachstumsperspektive. Selbst in der langen Aufschwungsphase, die hinter Deutschland liegt, hat sich die Arbeitslosigkeit in den Städten kaum verringert. In Bremerhaven lag sie 2019 immer noch bei 12%, in Wilhelmshaven bei 10% - und ist seither in beiden Städten gestiegen. Der Strukturwandel weg vom Schiffbau ist noch nicht gelungen.
Beide Städte werden EInwohner verlieren
Auch die Perspektive ist nicht gut. Beide Städte drohen in den kommenden zehn Jahren massiv Einwohner zu verlieren. Die niedersächsische Nordseeküste ist eine Wegzugs-Region, deren Einwohnerzahl in den nächsten Jahren sinken wird. In manchen Regionen führt das dazu, dass die dortigen Städte stärker wachsen, weil sie die Einwohner der Region anziehen. Das ist etwa im Raum Leipzig der Fall, wo die Stadt von Zuzügen aus dem Umland profitiert.
Bremerhaven und Wilhelmshaven sind aber nicht attraktiv genug. Sie werden mit der umliegenden Region schrumpfen. Investoren droht somit Leerstand und damit ein hohes Risiko, zumindest zeitweise keine Einnahmen erzielen zu können. Mittelfristig drohen auch Mietsenkungen. Das macht die Städte trotz aktuell hoher Renditen langfristig unattraktiv.
Fazit: Die Bedeutung der Demografie wird für Immobilieninvestoren in Deutschland in den nächsten Jahren stark zunehmen. Für Wilhelmshaven und Bremerhaven bedeutet das, dass sie trotz aktuell der höchsten Renditen im deutschen Markt keine attraktiven Investments mehr sind.
