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Umbau der Wohnung

Instandhaltungsanteil ist bei der Modernisierung abzuziehen

Wird ein Haus nach 60 Nutzungsjahren auf den ‚Stand der Technik‘ gebracht, geht ein Teil der Kosten auf das Konto ‚Modernisierung‘. Ein anderer Teil auf ‚Instandhaltung‘. Das ist deshalb von Bedeutung, weil es bei einer Verknüpfung der Handwerkerarbeiten zu einer Kostenaufteilung zwischen Eigentümer und Mieter kommen muss. Aber wie kann das konkret aussehen?

Verbindet der Eigentümer die Modernisierung einer Wohnung mit notwendigen Instandsetzungen, dann ist in jedem Fall eine Kostenaufteilung vorzunehmen. 

Bei Modernisierungsmaßnahmen, wie beispielsweise der Austausch von 60 Jahre alten Bauteilen (Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage), sind die aufgewendeten Kosten nicht ungekürzt nur auf die Mieter umzulegen. Deshalb war eine Mieterin mit der Mieterhöhung von 307 auf 738 Euro nicht einverstanden – und klagte. 

Nicht alle Kosten sind umlagefähig

Der Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigte jetzt, dass der Vermieter nicht alle Kosten umlegen darf. Vielmehr müsse ein Anteil abgezogen werden, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht "fällig" waren. 

Das Gericht hat auch einen Vorschlag parat, wie das konkret zu machen ist. Jede einzelne Maßnahme des Projekts ist eigenständig aufzuführen und zu betrachten. In der Erhöhungserklärung sind dann die Punkte einzeln auszuweisen und zu begründen. Die Unwirksamkeit der Mieterhöhung an einzelnen Stellen mache den Aufschlag bei anderen Positionen aber keineswegs unwirksam.

Landgericht muss konkrete Rechnung aufmachen

Im konkreten Fall soll nun das Landgericht (LG) Düsseldorf die Posten der Mieterhöhung prüfen. Das Gericht soll beispielsweise klären, ob sich die Vermieter bei Treppenhaus und Türen nicht einen Instandhaltungs-Anteil anrechnen lassen müssen, weil sie durch die Sanierung Instandhaltungskosten eingespart haben.

Fazit: Nach einer modernisierenden Erneuerung alter Bauteile ist bei einer Mieterhöhung auch dann ein Anteil für Instandhaltung herauszurechnen.

Urteil: BGH vom 17.6.2020, Az. VIII ZR 81/19

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