Institutionelle treiben den Markt
Ausgewählte Immobilien bleiben auf der Kaufliste. Noch ist das Preisniveau nur in Teilbereichen ausgereizt.
Die Nachfrage institutioneller Anleger nach Immobilien wird 2016 anhalten. Die institutionellen Adressen bleiben der Motor des Marktes. Sie haben aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds nur wenige attraktive Anlagealternativen, wollen die schrumpfenden Anleihenrenditen aber öfter mit Mieteinnahmen kompensieren. Auch Privatanleger suchen weiter nach Investitionsmöglichkeiten in Betongold. Sie werden wie die Institutionellen von den niedrigen Zinsen motiviert, sich nach Anlagealternativen umzusehen. Der Immobilienmarkt steht dabei weiter oben auf der Prioritätenliste. Denn mit Betongold werden weiterhin Sicherheit und Stabilität verbunden. Allerdings sind die Preise in guten Lagen zu hoch. Die Nachfrage hat die Kaufpreise bereits vielfach auf Niveaus getrieben, bei denen sich eine Investition nicht mehr rechnet. Bei Kaufpreisen zwischen dem 25- und 30-fachen der Jahresmiete, sinkt die anfängliche Mietrendite praktisch auf Null. Wer hier noch kauft, geht ein hohes Risiko ein, dass er Verluste erleiden wird. Etwas besser sieht die Renditerechnung noch in den B-Lagen aus. Allerdings weichen immer mehr Investoren in diese Kategorien aus. Auch dort ziehen die Kaufpreise entsprechend an. Allerdings sind vielerorts auch die Mieten (bei Neuvermietung) entsprechend gestiegen. Sie kletterten z. B. in München und Berlin seit 2010 um insgesamt 29%. In Deutschland ist auch der prosperierende Büromarkt interessant. Der profitiert von der zunehmenden Beschäftigung. Je moderner und vor allem nachhaltiger Gebäude gebaut sind, desto besser sind die langfristigen Vermietungschancen und die Auslastung. Im Gegenzug sinkt das Risiko, dass solche Immobilien während ihrer langen Nutzungsdauer im Wettbewerb zurückfallen könnten. Daneben profitieren Einzelhandelsimmobilien vom robusten privaten Konsum. Immobilieninvestoren, die ihren Blick über den großen Teich werfen, müssen sich auf die Folgen der Zinswende in den USA einstellen. Nach der Zinswende der Notenbank werden die kurzfristigen Zinsen gemächlich anziehen. Folgen weitere Trippelschritte der Fed, werden auch die kurzfristigen Zinsen weiter klettern. Da viele Finanzierungen in den USA nach wie vor variabel verzinst sind, werden bei solchen Verträgen die Zinsbelastungen steigen. Wer in den USA kauft und langfristig finanziert, dürfte mit einer Immobilie mittelfristig gut fahren. Die Hauspreise ziehen schon wieder deutlich an. Gegenüber dem Vorjahr sind sie in den 20 größten Städten um 5,1% gestiegen, so der aktuelle Case-Shiller-Index. In den zehn größten Städten sind die Hauspreise nur um 4,7% geklettert. Auch in den USA zeigt sich also eine Verschiebung in die zweite Reihe.
Fazit: Der Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt wird sich 2016 fortsetzen. Weder die expansive Geldpolitik der EZB noch die Relation von Angebot und Nachfrage wird sich gravierend verändern. In den Top-Lagen wird sich der Preisanstieg dennoch verlangsamen, in B-Lagen bleibt er hoch.
