Kauf sticht Miete
Günstiger als mieten: Eigentumswohnung in Berlin. | © Getty
Eigentums- sind derzeit günstiger als Mietwohnungen. Wir erläutern, warum das so ist und worauf Sie achten sollten.
Die jährlichen Kosten für selbst genutzte Eigentumswohnungen liegen meist unter den Mietkosten vergleichbarer Objekte. Zu diesem Schluss kommt das IW Köln unter Berücksichtigung aller laufenden Kosten von selbst genutztem Eigentum: Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, Zinsen für Immobilienkredite, entgangene Zinsen aus Alternativ-Anlagen des eingesetzten Eigenkapitals, die Wertentwicklung des Objekts minus Reparaturausgaben und Abschreibungen. So ist Leben im Eigentum derzeit in Berlin etwa um 29% günstiger als Mieten, in Frankfurt und Hamburg um 27%, in Köln um 26%. Lediglich in München liegt der Vorteil bei etwa 10% mit der Tendenz, sich zu drehen, sofern sich der Zins erhöht. Selbst ein Ende der Niedrigzinspolitik der EZB würde aber bundesweit generell nicht viel ändern: Steigen etwa die Kreditzinsen um einen Prozentpunkt, lägen die Selbstnutzerkosten nur in 35 Kreisen und kreisfreien Städten um 10% über den Mietkosten. Betroffen wären davon nur Regionen in Bayern. Zum Vergleich: Noch 2008 lohnte es sich in 95% der deutschen Kreise und kreisfreien Städte, zur Miete zu wohnen. 2014 war dies nur noch in den Landkreisen Miesbach, Aichach-Friedberg, Rosenheim und in Kempten im Allgäu der Fall – aber lediglich bei einem Kostenvorteil unter 10%. Zudem sind Eigentumswohnungen nicht über-bewertet. Deutschlandweit (samt Landkreisen und kreisfreien Städten), so konstatiert das Kölner Institut, zeigt sich, dass trotz Preisanstiegs bei Wohnimmobilien, etwa in Hamburg, Berlin oder München, auch keine Gefahr einer Überbewertung besteht. Nur Nachholeffekte hätten die Preise steigen lassen: Bis 2008 etwa war der deutsche Immobilienmarkt von stagnierenden, gar fallenden Preisen geprägt. Das hat sich geändert, als in Großstädten die Nachfrage stieg, aber nicht ausreichend neuer Wohnraum zur Verfügung stand. Die Gefahr flächendeckenden Verfalls von Wohnungspreisen drohe Großstädten nicht. Bei wachsenden Einwohnerzahlen würden die Mieten parallel steigen. In München etwa würden die Kosten für Eigentumswohnungen die von Mietwohnungen erst dann um 10% übertreffen, wenn die Zinsen auf mehr als 3% stiegen. Für Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg läge der kritische Zinssatz bei mehr als 4%. Auch das Volumen der Immobilienkredite, die in Deutschland vergeben werden ist relativ gering und stabil. Es ist seit 2010 insgesamt nur um rund 9% gestiegen. In Spanien oder Irland etwa hatte sich das Kreditvolumen im Vorfeld der Finanzkrise hingegen fast verdreifacht.
Fazit: Eine Immobilien-Blase droht so schnell nicht. Wohnen im Eigentum lohnt fast bundesweit gegenüber der Miete.
