Kaum noch Regionen mit günstigen Preisen

Für Immobilieninvestoren wird die Auswahl immer enger. Denn in Deutschland gibt es kaum noch Gebiete, in denen Käufer ein gutes Chance-Risiko-Verhältnis finden. Die Preise sind oft hoch, die Risiken für Preisrückgänge ebenso - und die anfängliche Mietrendite ist in den meisten Fällen gering. Nun kommen noch steigende Zinsen als Bremsstein hinzu. 

Üblicherweise sind Immobilien in Wegzugsregionen günstig. Dort besteht aber das Risiko längerer Leerstände in den kommenden Jahren. Außerdem kann es sein, dass dort in den kommenden Jahren die Immobilienwerte sinken. In Zuzugsregionen sind die Preise aber schon so hoch, dass in den kommenden Jahren kaum noch Preissteigerungen möglich sind. Die anziehenden Zinsen werden dort wohl für einen Seitwärtsbewegung bei den Kaufpreisen sorgen.

Corona verstärkt Preisblasen

Die Corona-Krise hat die Preisblasen im deutschen Immobilienmarkt noch verstärkt, ganz besonders in strukturschwachen Regionen. Das zeigt eine Studie des Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH). Demnach sind seit Beginn der Corona-Krise die Angebotspreise für Wohnimmobilien in Deutschland bis März 2021 um 45% gestiegen.

Besonders dynamisch stiegen die Preise in für Touristen attraktiven Mittelgebirgs- und Küstenregionen. Dazu gehören etwa Odenwald, Bayerischer Wald, Thüringer Wald, Erzgebirge, Mecklenburg, Ostfriesland und Nordfriesland. Die Regionen sind aber strukturschwach. Wir halten es daher für sehr wahrscheinlich, dass die derzeit hohen Preise nicht dauerhaft haltbar sind. Preisrückgänge in den nächsten Jahren sind in diesen Regionen wahrscheinlich.

Wachstumsregionen um die großen Städte

Es gibt aber noch Regionen, in denen bis 2035 ein stetiger Wertzuwachs wahrscheinlich ist. Das zeigt der Postbank Wohnatlas 2022. Aussichtsreich sind vor allem Landkreise im Umfeld der großen Städte. Dazu gehören Oberhavel, Barnim, Märkisch-Oderland, Potsdam-Mittelmark und Havelland um Berlin, aber auch alle Landkreise rund um Hamburg, auch wenn die Preise dort schon hoch sind.

Günstige Preise und Chancen auf Wertzuwachs nur in wenigen Regionen

In ganz wenigen Lagen gibt es noch günstige Preise und Chancen auf Preiszuwächse. Das sind Kreisen, die nicht direkt an Großstädten anliegen, aber nicht weit entfernt und gut angebunden sind. Am günstigsten mit Preisen zwischen 1.500 und 2.000 Euro pro m² ist der Heidekreis bei Hannover. Ansonsten bieten  - von Norden nach Süden über ganz Deutschland verteilt – die Kreise Rotenburg/Wümme, Osterholz, Grafschaft Bentheim, Emsland, Osnabrück, Cloppenburg, Gifhorn, Borken, Alzey-Worms, Schweinfurt, Haßberge und Straubing-Bogen noch recht günstige Preise von 2.000 bis 2.500 Euro je m² und gute Aussichten auf Wertzuwächse. Es sind aber teilweise sehr ländliche Gebiete. Eine gute Ortskenntnis ist wichtig, um den Wert der Immobilie richtig einschätzen zu können.