Keine verlängerten Verjährungsfristen

Sie dürfen die Verjährungsfristen für Ansprüche aus Mietverträgen durch einen Formularvertrag nicht verlängern. Solche formularvertragliche Verlängerung ist unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 8.11.2017, VIII ZR 13/17). Denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen.

Grundsätzlich verjähren Ansprüche nach der Rückgabe einer Mietsache nach sechs Monaten. So sieht es das Gesetz vor. Die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters wird mit den berechtigten Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet.

Der Fall

In dem entschiedenen Fall forderte die Vermieterin zehn Monate nach Auszug des Mieters Schadensersatz. Sie bezifferte die Schäden an der Wohnung auf 16.000 Euro. Sie berief sich dabei auf einen – in der Praxis vielfach verwendeten – Mietformularvertrag. Dieser sieht statt der gesetzlichen sechs, zwölf Monate Frist für das Geltendmachen von Ansprüchen nach dem Ende eines Mietvertrages vor.

Der Formularvertrag ist laut BGH nichtig. Erstens beginnt die verlängerte Frist erst ab Vertragsende. Gesetzlich vorgesehen ist der Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung. Der Mieter muss lange nach Beendigung eines Mietverhältnisses noch Nachforderungen befürchten. Und er kann auch gar nicht mehr prüfen, ob er tatsächlich für Regressansprüche verantwortlich ist.

Individualmietvertrag

Ausweg: Sie können einen Individualmietvertrag abschließen, den beide Seiten aushandeln müssen. Hier können ggf. längere Gewährleistungsansprüche vereinbart werden. Dafür muss es aber für beide Seiten stichhaltige Gründe geben, bspw. dass es sich um denkmalgeschützte Räumlichkeiten handelt. Bei denen dauert die Begutachtung von Schäden und deren Bezifferung üblicherweise länger.