Liquide in japanische Immobilien investieren
Wer in Immobilien in Japan investieren will, findet dazu eine diversifizierte Möglichkeit mit der United Urban Investment Corp. (WKN A0BLYE) aus Tokyo. Der Real Estate Investment Trust (REIT) ging im Dezember 2003 als zehnter REIT seiner Art an die Börse. Er gehört zur Marubeni-Gruppe, einem der großen Handelshäuser in Japan.
Kontinuierliches Wachstum
Entgegen dem Trend der Fokussierung auf Büroimmobilien setzt das Management auf verschiedene Sektoren im Portfolio. Der REIT startete mit 12 Immobilien und umfasst heute einen Wert von 4,4 Mrd. EUR mit 140 Immobilien.
Die Mischung der Branchen ist breit. 30% der Immobilien belegt der Einzelhandel als größter Sektor. Danach folgen Bürogebäude (29%) Hotels (23%) und mehr als 7% für Wohnimmobilien. Knapp 10% sind in sonstigen Objekten einschließlich Logistikzentren investiert. Mit knapp 60% des Portfolios besetzt der Großraum Tokio den Löwenanteil.
Ststrategie verspricht Erfolg
Bis 2027 will das Management den Austausch des Immobilienbestandes von bis zu 10% des Portfolios beschleunigen und das aktuelle Durchschnittsalter von 26 Jahren verjüngen. Aufgrund des inflationären Umfeldes sollen Mietsteigerungen von 3% bis 5% erreicht werden. Durch gezielte Verkäufe will der REIT zudem Gewinne realisieren.
Die im Trend steigende Portfolioqualität hilft, langfristig Mieteinnahmen zu stabilisieren. Der Anteil von festverzinsten Darlehen soll auf gut 80% ansteigen, um die Zinslast zu begrenzen. Die durchschnittliche Kreditlaufzeit liegt derzeit bei 5,9 Jahren mit steigender Tendenz. Der gewichtete Durchschnittszinssatz beträgt 0,73%.
Finanzielle Stabilität
Selbst im steigenden Zinsumfeld Japans hat der United Urban ein solides Fundament. Kennzeichen des REIT ist, dass die Unternehmenspolitik einen Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) von bis zu 60% erlaubt, der jedoch in den zurückliegenden Jahren unter 37% verblieb. Die Eigenkapitalquote liegt bei knapp 50%.
Die Vermietungsquote liegt bei 99,2%. Der REIT wurde von JCR mit einem AA bewertet und unterstreicht damit die soliden Finanzkennzahlen. Im Niedrigzinsland Japan sind die steigenden Zinsen durchaus ein Belastungsfaktor und können gerade im Immobiliensektor zu erhöhter Volatilität beitragen. Umso wichtiger ist eine solide Bilanz, über die United Urban Investment verfügt. Größter Aktionär mit 9,3% ist die Notenbank.
REIT ist attraktiv bewertet
Für das kommende Jahr zahlt ein Investor nur den 17,3-fachen Gewinn. Bei einem Kurs-Umsatz-Verhältnis von 7,9 liegt das Kurs-Buchwert-Verhältnis bei 1,3. Die in Aussicht gestellte Dividende beziffert sich auf 5,5%. Auch das Management ist sich der niedrigen Bewertung bewusst und will eigene Anteile zurückkaufen. Das soll umgesetzt werden, sobald der Aktienkurs mit einem Abschlag zum NAV von mehr als 15% gehandelt wird.
