Bis zum März 2016 soll die Bundesregierung ein Gesetz zur stärkeren Regulierung von Immobilienkrediten initiieren. Der Ausschuss für Finanzstabilität hat nun konkrete Maßnahmen vorgeschlagen, wie einer möglichen Immobilienblase in Deutschland vorgebeugt werden kann. Im Ausschuss arbeiten Experten des Finanzministeriums, der Bundesbank und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Die vorgeschlagenen Instrumente sollen insbesondere verhindern, dass Immobilien zu hoch beliehen werden. Konkret:
Bewertungsobergrenze: Es soll eine obligatorisch einzuhaltende Obergrenze für das Kreditvolumen in Relation zum Immobilienwert geben.
Schuldentragfähigkeit: Es sollen Mindestanforderungen zur Schuldentragfähigkeit festgelegt werden. Darin sollen die maximalen finanziellen Belastungen aus Zins- und Tilgungsleistungen des Kreditnehmers bezogen auf dessen Einkommen geregelt sein. Außerdem wird empfohlen, eine Obergrenze für die Gesamtverschuldung eines Kreditnehmers relativ zu dessen Einkommen zu definieren.
Tilgung: Jeder Kreditvertrag soll eine Mindesttilgung enthalten (Amortisationsanforderung).
Mit diesen Vorschlägen greift der Ausschuss für Finanzstabilität Regelungen auf, die es in ähnlicher Form bereits in etlichen Ländern gibt. So wird die Relation von Kredit und Immobilienwert z. B. in Zypern, Dänemark, Finnland, Irland, Kroatien, Norwegen, Polen und Schweden berücksichtigt. Die Gesamtverschuldung in Relation zum Einkommen wird z. B. in Estland, Litauen, Rumänien, Ungarn und Zypern beachtet. Die Schweiz und die Niederlande können Amortisationsanforderungen anordnen. In Schweden wurde deren Einführung ebenfalls von der Aufsicht empfohlen.
Die Verschärfung der Rahmenbedingungen für die Vergabe von Immobilienkrediten hat zum Ziel, eine Immobilienblase in Deutschland zu vermeiden. Dahinter steht die Erkenntnis, dass Immobilienblasen insbesondere dann entstehen, wenn Immobilienpreise über längere Zeit dynamisch steigen und die Banken bei der Kreditvergabe die Zügel lockerer lassen. Das zeigt sich in der Praxis in höheren Beleihungsausläufen (z. T. über 100% des Immobilienwertes) oder Darlehen ohne Tilgungen während der Zinsbindung. In beiden Fällen steigt das Risiko im Finanzsektor, insbesondere dann, wenn viele solcher Darlehen vergeben werden.
Fazit: Schon 2013 wiesen 30% aller privaten Immobilienkredite in deutschen Städten mit dynamischen Preissteigerungen einen Beleihungsauslauf von über 100% auf. Darin sieht der Ausschuss für Finanzstabilität ein Warnsignal – und will gegensteuern. Die Banken und Kunden werden sich auf eine schärfere Regulierung einstellen müssen.
