Mieterhöhung in Etappen zulässig
Planen Eigentümer die Modernisierung einer vermieteten Immobilie in mehreren Etappen, dann ist es möglich, nach jedem abgeschlossenen Bauabschnitt den Mietzins anzuheben. Wichtig ist, dass die Bauetappen erfolgreich beendet sind und dem Mieter diese dem Mieter in einem Schreiben angekündigt wurden.
Eine Vermieterin einer Wohnung in Osnabrück hatte zahlreiche Arbeiten zur Modernisierung angekündigt. Neben Maßnahmen zur Einsparung von Energie sollten Balkone angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die Mieterhöhung gab die Vermieterin mit 235 Euro pro Monat an, die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahmen mit 25 Wochen.
Mieter profitiert von erledigten Arbeiten
Eigentlich ist eine Mieterhöhung zwar erst nach Abschluss der Arbeiten fällig. Da aber der Mieter auch vor Ende aller Projekte von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es durchaus angemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
Konkret war der noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den restlichen, schon abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar. Es handelte sich um ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk.
Fazit: Wenn abtrennbare Baumaßnahmen bei einer Immobilien-Modernisierung abgeschlossen sind, kann der Eigentümer Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen aussprechen. Planen Sie entsprechend, damit Sie die Mieter in Teilschritten früher erhöhen können.
Urteil: BGH vom 28.4.2021, Az.: VIII ZR 5/20
