Risiken und Stressszenarien beim Kauf von Eigentumswohnungen

Viele Investoren sehen Wohnimmobilien im aktuellen Renditeumfeld als die einzig verbleibende sinnvolle Kapitalanlage an. Nicht jeder Anleger verfügt über ausreichendes Vermögen, um sich ein oder mehrere Wohnhäuser zu kaufen. Eigentumswohnungen sind eine Alternative. Damit lässt sich auch eher ein passendes Portfolio erstellen, indem drei oder mehr Wohnungen an unterschiedlichen Standorten erworben werden.

Finanzvertriebe beim Verkauf von Eigentumswohnungen besonders aktiv

Besonders Finanzvertriebe bieten gut verdienenden Angestellten, Selbständigen und Vermögenden solche Eigentumswohnungen an. Die versprochenen Renditen scheinen attraktiv, insbesondere wenn günstig finanziert werden kann. Hinzu kommt noch das Wertsteigerungspotenzial, das gerne „mitverkauft" wird.

Aber: Eine gesunde Portion Skepsis sollten Anleger mitbringen, wenn ein Anlageberater solche Wohnungen anbietet. Häufig sind sie allein deswegen (zu) teuer, weil im Kaufpreis hohe Provisionen eingepreist sind. Die Kalkulation kann schnell kippen, wenn z. B. die Finanzierung später teuer verlängert werden muss.

Käufer werden Teil einer Eigentumsgemeinschaft

Die zwangsläufige Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft bietet weiteres Stresspotenzial. Menschen unterschiedlichen Typus mit unterschiedlichen Interessenlagen müssen – meist Geld kostende – gemeinsame Entscheidungen treffen. Richtig unangenehm wird es, wenn einzelne Eigentümer Entscheidungen verhindern wollen oder gerichtlich anfechten. Auch der Konflikt zwischen Selbstnutzern und Vermietern kann die Investition unattraktiv machen.

Typische Konfliktfälle in Eigentümergemeinschaften

Folgende Konfliktfälle in Eigentümergemeinschaften sind häufig: Ein Eigentümer vermietet seine Wohnung über Portale wie Airbnb. Ständig sind fremde Menschen im Haus. Die Versammlung will das verbieten, der betreffende Eigentümer wehrt sich.

Bei Bestandsimmobilien sind Konflikte bei Modernisierungen auf der Tagesordnung. Denn für die einen sind sie wichtig, die anderen halten sie für zu teuer und überflüssig. Der Schlüssel für die Verteilung von Kosten kann ungerecht gestaltet sein.

Oder einzelne Mieter oder Eigentümer ignorieren regelmäßig die Hausordnung und sorgen so für Ärger und sinkende Wohnqualität.

Blockadehaltungen einzelner Eigentümer können zu einer vergifteten Stimmung im Haus führen. Die Eigentümerversammlung ist eben eine „zufällig" zusammengewürfelte Entscheidungsgemeinschaft mit unterschiedlichen Altersklassen, Berufen, Ansichten, Interessen und Werten.

Daher: Wer sich für den Erwerb einer Eigentumswohnung interessiert, sollte sich zuvor unbedingt die Teilungserklärung ansehen. Besteht die Gefahr, dass durch die Aufteilung der Wohnungsanteile starke Mehrheiten entstehen könnten, die die Gemeinschaft dominieren? Das ist z. B. der Fall, wenn ein einzelner Eigentümer gleich mehrere Wohnungen im Haus besitzt.

Erwerber sollten Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen

Erwerbsinteressenten sollten sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben lassen. Wenn dort Konfliktfelder deutlich werden (auch zwischen den Zeilen lesen!), sollten der Kauf noch einmal auf den Prüfstand gestellt werden.

Auch die Hausordnung ist lesenswert. Wenn dort eine umfassende Liste an Verboten formuliert ist, sollte die „rote Lampe'" angehen. Vielleicht wird in dem Haus viel überwacht und jedes Fehlverhalten dokumentiert – verbunden mit „anschwärzen" und maßregeln.

Die Erfahrung zeigt, dass die beauftragte Hausverwaltung eine zentrale Rolle für das Wohlempfinden bei ETW-Eigentümern hat. Gute Verwalter moderieren die unterschiedlichen Interessen in kluger Weise, sehen schon früh Konfliktpotenziale und können diese vorbeugend eindämmen. Auch führen sie stringent durch Eigentümerversammlungen und können in schwierigen Fragen aufgrund ihrer langjährigen Erfahrungen den Eigentümern hilfreich zur Seite stehen. Sie haben zudem ein funktionierendes Netzwerk an zuverlässigen Handwerkern, die auch schnell kommen, wenn irgendwas nicht funktioniert.