Schrumpfungsregionen boomen
Weil die meisten deutschen Immobilienmärkte bereits teuer sind, fließt das Geld vermehrt in Schrumpfungsregionen. Gerade dort bezahlen aber viele Käufer bereits heute deutlich zu viel Geld und gehen somit weit ins Risiko.
Die Überbewertung und damit die Gefahr einer Preisblase wächst am deutschen Immobilienmarkt. Das ist der Befund des Analysehauses empirica. In 324 von insgesamt 401 Kreisen signalisiert der empirica Blasenindex eine mäßige bis hohe Gefahr einer Preisblase. Im vorigen Quartal war dies erst für 317 Kreise der Fall, vor drei Jahren sogar nur für 227. Achtung: Insbesondere in den Großstädten steigt die Überbewertung von Immobilien. 11 von 12 Großstädten weisen laut Empirica eine "hohe Blasengefahr" aus.
Schrumpfungsregionen am stärksten gefragt
Am schnellsten steigt die Überbewertung gerade in Schrumpfungsregionen. Das ist eine besondere Gefahr und Folge des Anlagenotstandes. Angesichts der bereits enorm hohen Immobilienpreise in den Hotspots suchen die Käufer weniger teure Regionen auf. Deren Immobilienmärkte sind zwar noch preiswerter, aber sie sind auch strategisch und fundamental nicht so attraktiv. In Kreisen, in denen die Bevölkerung schrumpft, werden langfristig nicht so hohe Renditen zu erzielen sein. Vielfach stagnieren dort sogar die Mieten schon. Wenn dann die Kaufpreise steigen, baut sich schnell eine Überbewertung auf, die ein Risiko ist.
Die Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen setzt sich ebenfalls weiter fort. Die Kaufpreise wachsen dabei weiterhin deutlich schneller als die Einkommen. Relativ betrachtet wird kaufen also immer teurer. Und: Seit 2012 steigt die Neubautätigkeit und wachsen die Baukredite zügiger als das BIP. Das ist langfristig betrachtet eine ungesunde Entwicklung.
Fazit: Die Überbewertung im deutschen Immobilienmarkt nimmt flächendeckend zu. Am schnellsten wachsen die Risiken in Schrumpfungsregionen, weil dort die Mieten stagnieren, das Kapital aber vermehrt in die preislich relativ attraktiven Märkte fließt. Hier könnten einzelne große Betriebsschließungen (Stichwort Corona) schona als Auslöser für eine Immobilienkrise ausreichen.
