Stabil, aber...
2021 wird sich der Wohnimmobilien-Markt stabil entwickeln. 2020 hat der Markt einen Stresstest bestanden. Der Konjunkturrückgang hat weder zu starken Miet- noch zu Kaufpreisrückgängen geführt. Investments in Wohnimmobilien erreichten den zweithöchsten Stand überhaupt.
Investmentsicherheit für Großinvestoren im Vordergrund
Bei den Großinvestoren steht die Sicherheit des Investments inzwischen im Vordergrund. Das zeigen die 39% des Transaktionsvolumens, das im Januar auf geförderte Wohnungen entfiel, so die Zahlen des Immobilienanalysten Savills. In diesem Bereich gibt es in Deutschland noch immer eine Unterversorgung und zusätzlich erfüllen die Investitionen den Sozialbereich der ESG-Strategien.
Mieten werden 2021 etwas stärker steigen
Im letzten Quartal des Jahres 2020 waren die Mieten sogar schon leicht gesunken. Das zeigt der f+b Wohnindex. Die Mieten dürften sich 2021 aber wieder etwas stärker entwickeln als im vorigen Jahr. Denn die Corona-Krise führte dazu, dass die Einwanderung zum Erliegen kam und viele Studenten trotz Studienbeginns zuhause wohnen blieben. Das wird sich in diesem Jahr wieder ändern. Die Einwanderung dürfte wieder auf etwa 400.000 Personen steigen. Dafür spricht die relativ bessere wirtschaftliche Entwicklung (die Rezession war weniger tief, die Hilfen höher) als in anderen europäischen Ländern.
Kaufpreise steigen weiter
Die Kaufpreise sind weiterhin durch die Niedrigzinsen getrieben. Seit 16 Jahren steigen die Preise ununterbrochen. Seit 2018 schwächt sich das Wachstum zwar ab, aber im letzten Jahr stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Neubau-ETW noch immer um 5,8%, so Zahlen des Immobilienberaters Bulwiengesa. In den schon sehr teuren A-Städten wird sich der Anstieg der Kaufpreise etwas verlangsamen. Dafür verschiebt sich die Nachfrage in andere Regionen und wird dort zu höheren Anstiegen führen.
Renditen gehen weiter zurück
Robust steigende Kaufpreise und nur langsam steigende Mieten führen im Trend zu immer geringeren Anfangsrenditen. Im Durchschnitt werden sie 2021 bei nur noch 2,3% liegen, so Savills. Die Investitionen gehen immer häufiger in kleinere Städte, weil in den großen A-Märkten kaum noch Gewinne zu erzielen sind. Das deckt sich auch mit der Nachfrage. Die Zugbewegung der Einwohner geht immer mehr in kleinere Städte, weil sie den hohen Wohnkosten der Metropolen ausweichen. Damit verstärkt sich die Suburbanisierung weiter und greift weiter ins Umland der Großstädte aus.
Fazit: 2021 wird der Wohn-Immobilienmarkt weiterlaufen, ein Einbruch ist nicht abzusehen. Die Investitionen gehen zunehmend in kleinere Städte, die etwas bessere Renditen bieten. Der Markt beruhigt sich zusehends.
