Stuttgart wird zum Risiko-Gebiet
Der Strukturwandel der Autoindustrie bringt den Immobilienmarkt in Stuttgart in Bedrängnis. Die starke Entwicklung der vergangenen Jahre könnte vor dem Ende stehen. Stuttgart war seit Jahren sehr erfolgreich – aber der Erfolg hängt zu stark von der Autoindustrie ab. Schon vor vier Jahren (neueste verfügbare Daten) lag das das BIP pro Kopf über dem doppelten des Bundesdurchschnitts.
Die erfolgreichen Unternehmen und die Lebensqualität mit viel Grün und Kultur in Stuttgart zogen stetig Menschen an. Alleine zwischen 2013 und 2019 wuchs die Stadt um 6%. Der Wohnungsbestand stieg nur um 3%. Dementsprechend stiegen die Neuvertrags-Mieten seit 2013 um 44%. Mit durchschnittlich 15,60 Euro/m2 gehört Stuttgart zu den teuersten Städten Deutschlands, wie eine Analyse von BNP Paribas Research zeigt. Das oberste Segment der Mietwohnungen erreicht Mieten bis zu 32 Euro/m2.
Starker Preisanstieg bei Eigentumswohnungen
Auch in Stuttgart sind die Preise für Eigentumswohnungen darum stärker gestiegen als die Mieten. Von 2013 bis 2017 stiegen die Preise in den sehr guten Lagen mit 74% am stärksten, die anderen Lagen etwas langsamer mit 46%-57%. Seither stiegen die Preise in den ersten Lagen nur noch um 8% (auf derzeit 5.450 Euro/m2 im Mittel). Dafür ist die Preisdynamik in den anderen Lagen mit bis zu 22% Anstieg ungebrochen (auf aktuell über 4.000 Euro/m2 in einfachen Lagen).
Niedrige Renditen
Die Renditen liegen dem Immobilienanalyst Bulwiengesa zufolge bei nur noch 0,9% bis 3,3% in zentralen Lagen (bei Finanzierung zu den aktuellen Traum-Konditionen und zehn Jahren Haltedauer). Auch die umliegenden Kreise Leonberg, Winnenden, Esslingen und Böblingen gehören mit Quadratmeterpreisen über 3.100 Euro/m2 zu den teuersten Regionen in Deutschland.
Strukturwandel in der Autoindustrie bedroht Erfolg Stuttgarts
Der Strukturwandel der Autoindustrie bedroht nun diese Entwicklung. 55% der Beschäftigten in der Industrie in Stuttgart arbeiten in der Autoindustrie, ein wesentlicher Teil davon in der Produktion von Motoren und Teilen. Mit dem Aufstieg des E-Autos werden hier zehntausende Arbeitsplätze wegfallen. Noch ist unklar, wann sich E-Autos durchsetzen. Auch beim autonomen Fahren sind die regionalen Unternehmen nur Mitläufer.
Schneller Umschwung in der Branche würde zur Krise führen
Kommt der Umschwung schnell, kann es in Stuttgart zu steigender Arbeitslosigkeit kommen, einem Ausbleiben weiteren Zuzugs und sinkenden Wohnungspreisen. Eine jahrzehntelange Wirtschaftskrise wie etwa im Ruhrgebiet ist zwar unwahrscheinlich. Denn die Wirtschaft Stuttgarts ist in vielen besonders zukunftsträchtigen Industrien stark, etwa Mikroelektronik und Software. Aber die nächsten fünf bis zehn Jahre werden für Stuttgart nicht einfach und sind für Investoren riskant.
Fazit:
