Teilverzicht möglich
Umsatzsteuer auf Mieten ist auch für nur teilweise gewerblich/freiberuflich genutzte Wohnungen oder Gebäude möglich.
Sie können bei der Vermietung von Grundstücken und Wohnungen an Private auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten. Der Mieter muss aber umsatzsteuerpflichtige Erträge in der Immobilie erzielen. Das gilt bspw., wenn eine Wohnung als Büro genutzt werden soll. Ihr Vorteil als Vermieter ist dann die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug. Das gilt für alle für Kauf, Bau oder Umbau des Gebäudes gezahlten Mehrwertsteuerbeträge sowie die Umsatzsteuer auf laufende Kosten der Vermietung oder Verpachtung wie etwa Handwerkerleistungen. Sie können aber auch splitten. Dann zahlt Ihr Mieter nur für einen Teil des vermieteten Raums Umsatzsteuer. Dafür gibt es dann die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges (BFH, Urteil vom 24.4.2014, V R 27/13). Das ist eine Neuheit, die der BFH erst kürzlich geschaffen hat. Hinweis: Der umsatzsteuerpflichtige muss vom umsatzsteuerfreien Teil eindeutig räumlich abgegrenzt sein. Andernfalls greift für Sie das Splittingprivileg bei der Vorsteuer nicht. Sie sollten bei einer Vermietung also von vornherein an die Umsatzsteuer denken. Das erreichen Sie bspw. durch Mietverträge, die die privat genutzten und die gewerblich/freiberuflich genutzten Räume exakt beschreiben.
Fazit: Umsatzsteuer bei gemischt genutztem Wohnraum ist derzeit noch die Ausnahme bei der Vertragsgestaltung. Um sie vertraglich durchzusetzen, müssen Sie deshalb bei künftigen Mietern Überzeugungsarbeit leisten.