Unsichere Devisenprognosen angesichts von Immobilienpreisen im freien Fall

Die Zinsen sind kräftig angestiegen und damit die laufenden Ausgaben für die Finanzierung. Zugleich gehen die Realeinkommen im Zuge der immer noch sehr hohen Inflationsraten zurück. Die Folge: Der Wert der Immobilien deckt immer seltener die Höhe der aufgenommenen Kredite. Waren in Deutschland früher meist 60% Eigenkapital beim Erwerb eines Hauses gefordert, ist dieser Anteil in den vergangenen Jahren in der Regel auf 20 bis 30% runtergegangen. Das bedeutet: 80% sind auf Pump finanziert.

Wer schlau war, hat zumindest eine langfristige Zinsbindung für seine Hypothek gewählt. Dies sorgt für eine gewisse Zeit für kalkulierbare monatliche Raten. In Deutschland laufen die allermeisten Kontrakte (90%, Schweiz 80%) nach 10 Jahren aus. Dann erst muss eine Anschlussfinanzierung her. Doch wenn zwischenzeitlich nicht ordentlich getilgt wurde, dann sind die monatlichen Belastungen bei kräftig gestiegenen Zinsen und gleichzeitigem Kaufkraftverlust der Einkommen aufgrund der hohen Inflation nicht mehr tragbar.

In vielen Ländern wird flexibel finanziert

In vielen Ländern (England, Skandinavien bspw.) sind allerdings flexible Kredite die Regel. Hinzu kommen jetzt noch extrem gestiegene Energiekosten plus oftmals anstehende ungeplante Sanierungskosten für die Heizung. In Schweden führt das derzeit bereits zu einer Überschuldung zahlreicher Immobilienbesitzer. Sie müssen ihre Häuser am Markt anbieten, um sich zu entschulden. Das treibt das Angebot an Häusern hoch und die Preise runter. Der Preisindex für schwedische Wohnimmobilien von der SEB ist auf den niedrigsten Stand seit der Finanzkrise gefallen.

Die Riksbank erwartete bereits im Juni 2022 vom Juni, dass die Immobilienpreise in Schweden bis Ende 2023 um 16% fallen werden. In der Region um Stockholm hat sich der monatliche Rückgang der Wohnungspreise auf fünf Prozent beschleunigt. Auf Dreimonats-Sicht lag das Minus bei zehn Prozent. Die Häuserpreise in der Region sind im Dreimonats-Durchschnitt um sechs Prozent gesunken.

In den USA seit sieben Monaten fallende Hauspreise

In den Vereinigten Staaten fallen die Immobilienpreise seit sieben Monaten ohne Unterbrechung. Das gab es zuletzt 2012. Der S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index fiel im Januar gegenüber Dezember saisonbereinigt um 0,2%. Der Index misst landesweit die Immobilienpreise. Dabei stehen viele Eigenheimbesitzer noch immer unter dem Eindruck der lagen Phase steigender Hauspreise, die erst 2022 zu Ende ging. Eine separate Messung durch die Federal Housing Finance Agency ergab noch einen Anstieg der Immobilienpreise um 5,3% im Januar gegenüber dem Vorjahr. Die Zinsen stiegen im Oktober und November auf über 7% und schwankten in diesem Jahr bisher. Laut Freddie Mac lag der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek in der Woche zum 23. März bei 6,42%, gegenüber 4,42% im Vorjahr.

Deutschland und die Schweiz reagieren verzögert

In Deutschland und der Schweiz werden diese Entwicklungen mit Verzögerung eintreffen. Und sie wird zusammenfallen mit einer Verkaufswelle aus Erbschaften, die dann ebenfalls auf die Preise drückt. Doch schon jetzt werden die gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten sichtbar. Die Preise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sanken laut Statistischem Bundesamt im 4. Quartal durchschnittlich um 3,6% zum Vorjahresquartal. Gegenüber dem Vorquartal war der Rückgang mit minus 5,0% noch deutlicher, was auf eine Beschleunigung des Trends hindeutet.

Es wird also zu einer Welle von Kreditausfällen kommen. Zum Ende des 4. Quartals 2022 belief sich die Summe der von den deutschen Banken auf Wohngrundstücke vergebenen Hypothekarkredite laut Statista Research auf insgesamt rund 1.448 Milliarden Euro.

Notenbanken werden das Feuer löschen, das sie angefacht haben – mit frischem Benzin

Auf die Notenbanken dürfte also die nächste Rettungsaktion zurollen. Allianz Research geht davon aus, dass schon aktuell „stillschweigend eine invertierte Zinskurve akzeptiert wird, damit die Banken ihre steigenden Durationslücken besser bewältigen können“. Invertiert heißt: die kurzfristigen, von den Notenbanken beeinflussten Zinssätze sind deutlich höher als jene für langlaufende Staatsanleihen. Bald wird sich also zeigen, ob die vielgelobte europäische Regulierung der Banken und die Eigenkapitalanforderungen ausreichen, damit das Kind nicht in den Brunnen fällt.