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Mietrecht

Verjährung bei Mietschulden

Aufgepasst: Die dreijährige Verjährungsfrist hat Ausnahmen. Wir zeigen ein Beispiel.
Vermieter haben grundsätzlich drei Jahre Zeit, säumigen Mietern zu kündigen. Das regelt die Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Schuldet Ihnen ein Mieter also Miete, haben Vermieter eine relativ lange Zeit, darauf mit einer ordentlichen Kündigung zu reagieren. Es gibt eine Ausnahme. Nimmt Ihr Mieter eigenmächtig Veränderungen an der Wohnung vor und verschlechtert den Zustand, dann haben Sie nur sechs Monate Zeit für eine Kündigung. Die Verjährungsfrist bei Mietrückstand beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Rückstand entstanden ist. Beispiel: Ein Mieter zahlt für Juli 2016 keine (oder zu wenig Miete). Die Verjährungsfrist für eine ordentliche Kündigung beginnt dann mit dem 31. Dezember 2016. Vermieter haben für die ordentliche Kündigung dann Zeit bis zum 31. Dezember 2019. Danach ist das Versäumnis des Mieters verfallen. Die Drei-Jahresfrist gilt auch für alle anderen mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Aspekte. Das sind auch Ansprüche wegen zu Unrecht gezahlter Maklerprovisionen. Sie gilt aber auch für Mietkautionen oder Betriebskosten – ob zu viel gezahlt (Anspruch des Mieters) oder zu wenig (Anspruch des Vermieters). Fristlos kündigen können Sie, wenn Ihr Mieter zwei Monate im Rückstand ist. Allerdings bedürfen Sie für den tatsächlichen Auszug – wie auch bei der fristgemäßen Kündigung – meist eine Räumungsklage, weil Mieter häufig  den Kündigungstermin ignorieren. Fristlos kündigen können Sie natürlich auch, wenn Ihr Mieter regelmäßig unpünktlich zahlt und Sie ihn deswegen bereits abgemahnt haben.

Fazit: Kündigungen von unliebsamen Mietern sind auf diversen Wegen möglich. Vermieter müssen die Details kennen, gut dokumentieren und die Fristen beachten.

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