Viele Schrumpfungsregionen sind zu teuer

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer späten Boomphase, die inzwischen auch riskante Preisblasen in Schrumpfungsregionen zutage fördert. Diese Regionen tauchen seit gut vier Quartalen im Index für eine Blasengefahr auf. Das Preisniveau ist aber weiter gestiegen und liegt inzwischen schon bei etwa 20% zu hohen Preisen. Der Immobilienanalyst Empirica misst die Blasengefahr zum einen daran, wie viele regionale Jahreseinkommen für den Hauskauf nötig sind.

Preise im Verhältnis zum Einkommen stark gestiegen

Diese Kaufpreis-Einkommens-Relation ist im Jahresvergleich in Schrumpfungsregionen um fast 10% gestiegen. Das ist ähnlich stark wie in Wachstumsregionen. Allerdings wird in Schrumpfungsregionen mit 5,2 regionalen Jahreseinkommen noch wesentlich weniger bezahlt als selbst in schwach wachsenden Städten wie Essen mit 7,4 Jahres-EK. Zweitens wird gemessen, wie viele regionale Mieten für den Kauf benötigt werden (Vervielfältiger). Diese erreichen in den Schrumpfungsregionen mit 29,9 inzwischen dieselben Relationen wie in schwächeren Städten (etwa Dortmund mit 28,1).

Schrumpfungsregionen scheinen darum attraktiv. Aber sie bieten nur im relativen Vergleich noch immer günstige Preise für Eigentumswohnungen und Häuser bieten. Die Preise beginnen dort bei einigen hundert Euro pro Quadratmeter, wesentlich weniger als in den Großstädten oder Schwarmstädten. Die Empirica-Daten zeigen, dass auch in ländlichen Regionen Bayerns und Baden-Würrtembergs und in Norddeutschland, in einem breiten Band von der niederländischen Grenze im Münsterland nach Nordost bis auf eine Linie mit den Städten Kiel und Lübeck die Preise in ländlichen Kreisen so stark gestiegen sind, das erhebliche Risiken für Rückgänge bestehen.  

Hohes Risiko für Wertverluste

Das Risiko für Investoren ist aber hoch. Denn für die Preisentwicklung ist die Bevölkerungsentwicklung wesentlich. Und die sinkt in Schrumpfungsregionen natürlich. Auch die Gesamtbevölkerung in Deutschland schrumpft. Daher werden die Preise in den Schrumpfungsregionen sinken. Das wird schon Ende des Jahrzehnts spürbar sein. 

Immobilien können dann nur unter Einkaufspreis verkauft werden - selbst wenn der heute vergleichsweise attraktiv erscheint. Ein Investment ist also mit einem hohen Verlustrisiko verbunden. Schrumpfungsregionen sind große Gebiete Ostdeutschlands (ohne Großstädte und umliegende Kreise) und die Mittelgebirgsregionen. Auch Nordhessen/ Südniedersachsen, Nordrhein-Westfalen ohne die Gebiete entlang des Rheins, das Münsterland und Ostwestfalen-Lippe gehören zu den gefährdeten Schrumpfungsregionen.