Von wegen rundum sorglos

Anleger sollten bei den Rundum-Sorglos-Paketen zu Denkmalschutz-Immobilien aufpassen. Diese auf den ersten Blick sehr bequemen Lösungen bergen eine große Gefahr für private Investoren. Dies zeigt die aktuelle Welle an Klagen gegen Anbieter solcher Pakete. Die Verkäufer sind meist Bauträger, die die Immobilie entweder bereits saniert haben oder sie erst nach dem Vertragsabschluss sanieren werden. Die Bauträger vermitteln zudem eine volle Finanzierung. Diese bezieht sich sowohl auf den aktuellen Wert der Immobilie als auch auf die Sanierungskosten. Das Versprechen, 100% der Sanierungskosten abschreiben zu können, lullt Kunden ein. Sie merken erst beim Wiederverkaufsversuch, dass ihre Immobilie stark überbewertet ist. Ein Beispiel: Der Käufer erwirbt eine 54 qm große Denkmalschutz-Wohnung zu 114.000 Euro in Leipzig (2.100 Euro/qm). Davon setzt der Bauträger und zugleich Verkäufer 80.000 Euro (70% des Gesamtwertes) als Sanierungskosten an. Diese hofft der Käufer, der sich an den Verkaufsargumenten orientiert, innerhalb der nächsten zwölf Jahre komplett von der Steuer absetzen zu können. Gleichzeitig erhält der Käufer im gleichen Paket eine Vollfinanzierung. Die monatliche Zins- und Tilgungsrate muss der neue Besitzer aus den laufenden Mieteinnahmen bezahlen. Außerdem verlässt sich der Käufer darauf, die Immobilie mit einer Wertsteigerung verkaufen zu können. Aus gutem Grund, schließlich sind Denkmalschutzimmobilien selten und Wertsteigerungen so gut wie programmiert. Bald erwartet den Käufer aber ein böses Erwachen. Denn der tatsächliche Abschreibungswert liegt mit 30.000 Euro weit niedriger als die ursprünglich kalkulierten 100% der Sanierungskosten. Grund: Die Abschreibung hängt vom Einkommen und Steuersatz des Käufers ab – je niedriger der Steuersatz, desto weniger wird abgeschrieben. Selbst Spitzenverdiener können deshalb nur 50% der Sanierungskosten sparen. Die monatliche Zahlungsrate des Käufers ist so hoch, dass die Mieteinnahmen in der Region diese nicht stemmen. Der Besitzer versucht, die Immobilie weiter zu verkaufen und stellt fest: Sie ist bereits stark überteuert. Selbst nach zwölf Jahren bleibt der Käufer auf einer Restschuld von über 60.000 Euro sitzen, die weit über dem theoretischen Wert der Immobilie liegt – trotz Mieteinnahmen. In einem ähnlichen Fall führte eine Käufer-Klage zur vertraglichen Rückabwicklung. Dazu verurteilte das Leipziger Landgericht am 21.2.2014 (Az.: 07 O 3987/12: noch unveröffentlicht) den Anbieter eines solchen Rundum-sorglos-Deals. Begründung: Die in Aussicht gestellten Wiederverkaufschancen wurden zu positiv dargestellt. Kaufinteressenten sollten vor dem Abschluss solcher Pakete Experten zur Bewertung der Denkmal-Immobilie heranziehen, rät Marcus Hoffmann, auf Sanierungsobjekte spezialisierter Rechtsanwalt aus Nürnberg. Ansonsten sollte man die Sanierung möglichst selbst in Auftrag geben. Die Sanierungskosten sollten dabei nicht 40-50% des Immobilienwertes übersteigen.

Fazit: Der Kauf von Denkmalimmobilien ist prinzipiell ein lohnendes Geschäft. Von den Rundum-Sorglos-Lösungen raten wir allerdings ab.