Vorteil gestrichen, Nachteil bleibt

Die Neuordnung der Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien in Spanien bringt auch für Deutsche Handlungsbedarf mit sich. Das gilt vor allem dann, wenn Sie Immobilien über eine Sociedad Limitada (S.L.) halten. Die bisherigen steuerlichen Vorteile dieser Konstruktion wurden zu gravierenden Nachteilen. Insbesondere auf den Balearen oder in anderen Ferienregionen war die Rechtslage für Immobilien in Spanien bisher sehr kompliziert. Das führte für in Deutschland lebende Besitzer spanischer Immobilien zu erheblichen Steuernachteilen. Denn Spanien erhob bei privaten Immobilien eine kommunale Gemeindewertzuwachssteuer auf Grund und Boden. Die wurde bei Einheimischen nicht fällig, traf aber Nicht-Ansässige (Deutsche). Für sie fiel in Abhängigkeit vom Immobilienwert eine Steuer von 20% bis 35% an. Der Ausweg war bisher eine Steuergestaltung. Viele spanische Immobilien werden nicht privat, sondern über eine S.L. gehalten. Denn nach Einbringen von Grundbesitz in eine spanische Kapitalgesellschaft gilt keine Wertzuwachssteuer. Auch die spanische Erbschaft- und Schenkungsteuerpflicht entfällt. Einziger Nachteil: Nutzen Sie Ihre über eine S.L. gehaltene Ferienwohnung, sieht dies der deutsche Fiskus als verdeckte Gewinnausschüttung an. Die nicht gezahlte, fiktive Miete müssen Sie als Gesellschafter als „Einnahme“ in Deutschland versteuern. Seit dem 1. Januar 2015 gilt nun das neue Steuerrecht. Deutsche sind seither mit spanischen Immobilienbesitzern gleichgestellt. Ein entsprechendes EuGH-Urteil setzte das Land fristgerecht um. Die Konsequenz: Anstelle des zentralstaatlichen Steuerrechts können auch deutsche Immobilienbesitzer nun das Steuerrecht der jeweiligen Autonomen Region (entspricht unseren Bundesländern) wählen und dort dieselben Steuerbegünstigungen, z. B. die 99%ige Steuerbefreiung auf den Balearen, nutzen. Außerdem können sie spanische Immobilien entsprechend steuerlich günstig vererben. Die Einbringung in eine spanische S.L. hat daher aus erbschaft- und schenkungsteuerlicher Sicht heute keine Vorteile mehr.

Fazit: Die Änderung des spanischen Steuerrechts führt zum Verlust des Steuervorteils bei Immobilien, die in einer S.A. gehalten werden. Die vom deutschen Fiskus angenommene verdeckte Gewinnausschüttungen bei Nutzung der spanischen Immobilie bleibt aber bestehen. Sie ist in Deutschland ein steuerlicher Nachteil. Bei einem Exit aus einer (Immobilien-)Kapitalgesellschaft können aber ebenfalls erhebliche steuerliche Belastungen auftreten. Besprechen Sie eine Gestaltung daher mit Ihrem Steuerberater.