Wertgrund WohnSelect D: Rendite mit Wohnimmobilien

ISIN: DE 000 A1C UAY 0; Preis: 112,81 Euro (Stand: 21.8., 12 Uhr)

Die sinkende Realverzinsung am Geldmarkt und bei festverzinslichen Anlagen sorgt seit Jahren für einen Boom bei Aktien und Immobilienanlagen. Geldanlagen in Dividendentitel können kurzfristig jedoch erheblich im Wert schwanken. Sie erscheinen somit manchen Anlegern als zu risikoreich. Immobilienanlagen dagegen bieten eine vermeintlich langfristige Wertbeständigkeit bei vergleichsweise geringer Volatilität. Vor allem in deutschen Großstädten ist der Wohnraum in Top-Lagen teilweise kaum noch bezahlbar. So nutzen heute viele Noch-Mieter das niedrige Zinsniveau und erfüllen sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Doch auch bei Kapitalanlegern steht Beton-Gold als Anlageklasse hoch im Kurs. Interessenten von Immobilienanlagen sehen sich jedoch Herausforderungen gegenüber. Zum einem bindet der Kauf einer Immobilie viel Kapital. Ist das Geld für den Kauf nicht als Eigenkapital vorhanden, kann eine Fremdfinanzierung zwar die Rendite hebeln. Sie birgt aber Risiken, falls die Mieteinnahmen nicht sprudeln, die Ausgaben für Instandhaltung und Sanierung davonlaufen oder die Kreditzinsen steigen. Zum anderen müssen Immobilieninvestoren selbst für eine Vermietung ihres Objektes sorgen oder die Verwaltungsaufgaben delegieren. Eine Hausverwaltung produziert jedoch ebenfalls Kosten. Selbst wer über genug Eigenkapital für eine Immobilie verfügt, riskiert beim Kauf von nur einem Objekt ein hohes Klumpenrisiko. Während sich andere Anlagen streuen lassen, ist der Immobilienbesitzer relativ stark vom wirtschaftlichen Erfolg „seines“ Objektes abhängig. Offene Immobilienfonds können hier eine willkommene Alternative zur Einzelimmobilie sein. Hier partizipiert der Investor an einem breit aufgestellten Immobilien-Portfolio mit unterschiedlichen Mieterstrukturen, verschiedenen Standorten oder Immobilienarten (Gewerbe-, Büro-, oder Wohngebäudeimmobilien). Neben deutlich geringeren Kapitalanforderungen – die Anlage in offenen Immobilienfonds ist bereits ab wenigen hundert Euro möglich – können Investoren in offenen Immobilienfonds auch flexibler wieder über ihr Geld verfügen. So sind diese Fonds börsentäglich handelbar. Der Ausstieg ist – vorbehaltlich etwaiger Rückgabebeschränkungen – jederzeit möglich. Die meisten der in Deutschland zugelassenen offenen Immobilienfonds konzentrieren sich auf den Kauf und die Verwaltung von Gewerbeimmobilien wie Büros, Läden oder Hotels. Der Wertgrund WohnSelect D Investmentfonds hat sich auf den Kauf von Wohnimmobilien spezialisiert. Doch nicht nur aufgrund seines Anlageschwerpunktes hebt sich der Fonds von seinen Branchenkollegen ab. 35 offene Immobilienfonds gehen auf dem deutschen und europäischen Immobilienmarkt auf Einkaufstour. Darunter besticht der Wertgrund WohnSelect D mit einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung in den letzten zwölf Monaten sowie der zweitbesten Performance auf Drei-Jahres-Sicht. Während das Gros der offenen Immobilienfonds jährliche Erträge zwischen 3 und 5% abwarf, schaffte es der Wertgrund WohnSelect D im letzten Jahr auf eine Kapitalrendite von rund 7,2%. Im Schnitt der letzten drei Jahre erzielte der Fonds einen jährlichen Wertzuwachs von rund 6,4%. Der WohnSelect konzentriert sich bei der Auswahl seiner Anlageobjekte auf große und mittelgroße deutsche Städte. Er vermeidet dabei die teuren 1-A-Lagen in den Metropolen. So hält der Fonds aktuell zwar drei Objekte in Berlin. Diese befinden sich jedoch Abseits von Mitte, Prenzlauer Berg oder Potsdamer Platz in Reinickendorf, Wilmersdorf und Schöneberg. Insgesamt unterhält der Fonds derzeit 19 Wohnimmobilien in Berlin, Bonn, Dresden, Düsseldorf, Frechen, Ingolstadt, Köln, Leipzig, Münster, Troisdorf und Ulm. Der Anteil der Gewerbeflächen beträgt ca. 8,3%. Durch sein wertorientiertes Management und die aktive Bewirtschaftung der Immobilien soll das Portfolio langfristig entwickelt werden. Das soll den Anlegern stabile Renditen und Wertsteigerungen verschaffen. Der Fonds kauft ausschließlich Bestandsimmobilien und verzichtet auf neu gebaute Objekte. Die Fondsverwalter suchen vor allem sanierungsbedürftige Wohngebäude, bei denen sich nach beispielsweise wärmedämmenden und energiesparenden Umbaumaßnahmen höhere Bruttokaltmieten durchsetzen lassen. Der vor rund vier Jahren aufgelegte Fonds verwaltet aktuell ein Anlagevolumen von 204,1 Mio. Euro. Beim Kauf über die Fondsgesellschaft zahlen Investoren einen Ausgabeaufschlag von 5,0%. Jedoch werden die Anteile auch an den Börsen Düsseldorf und Hamburg notiert. Hier zahlen Anleger keinen Ausgabeaufschlag, sondern lediglich ihre üblichen Bankspesen für den Kauf und Verkauf von Wertpapieren. Der Spread zwischen Kauf und Verkauf an der Börse liegt bei 0,25%. Allerdings hat der Gesetzgeber vor einem Jahr eine Spekulationsschranke für offene Immobilienfonds eingebaut. Seitdem beträgt die Mindesthaltefrist der Fondsanteile für neue Anleger 24 Monate. Erst danach können Investoren Anteile an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben, jedoch maximal 30.000 Euro je Kalenderhalbjahr. Doch auch diese Hürde, die zu große Mittelabflüsse innerhalb kurzer Zeit verhindern soll, können Anleger mittels Börsenhandel umgehen. Hier kann es im Fall der Liquiditätsverknappung jedoch passieren, dass der Verkaufskurs auf dem Parkett deutlich vom eigentlichen Fondsinventarwert abweicht.

Fazit: Der Wertgrund WohnSelect D Investmentfonds eignet sich für mittelfristig orientierte Investoren, die ihr Portfolio um eine Anlage im Bereich Wohnimmobilien erweitern wollen, dabei jedoch die Investition in Einzelimmobilien oder in schwankungsintensivere Immobilien-Aktien scheuen.

Wertgrund WohnSelect D	ISIN: DE000A1CUAY0
Produktcharakteristika	Stärken-Schwächen-Profil
Fondsvolumen: 204,1 Mio. Euro	+ breit gestreutes Wohnimmobilienportfolio
Anlagestrategie: Immobilienfonds – Investition in Wohnimmobilien deutscher Städte	+ Erträge werden regelmäßig ausgeschüttet
Anlagehorizont: mittel- bis langfristig (ab drei Jahre)	+ ohne Ausgabekosten über die Börse handelbar
Ausgabeaufschlag: 5 %	+ geringe Korrelation zu anderen Assetklassen (Aktien, Renten)
Gesamtkostenquote (TER): 1,6 % p. a.	- Beschränkungen bei der Rückgabe der Fondsanteile über die KAG
Ausschüttungsart: ausschüttend	- recht kurze Fondshistorie (seit vier Jahren aktiv)

Bewertungsfazit: Das Konzept, in entwicklungsfähige Wohnimmobilien deutscher Großstädte zu investieren, zahlt sich bislang aus. Die ordentliche Wertentwicklung bei geringer Volatilität der Fondsanteile kann sich sehen lassen. Die Performancegebühr wird erst oberhalb von 5% jährlichem Wertzuwachs fällig. Die laufenden Kosten bewegen sich im marktüblichen Bereich. Der Fonds ist eine gute Alternative zur Einzelanlage in fremdvermietete Immobilien.