Wie man Immobilien in sein Portfolio einbaut

Wohnimmobilien als Portfolio-Beimischung nutzen

Die Anlage „Wohnimmobilie" ist wichtiger Bestandteil eines modern aufgestellten Vermögens. Wir erklären, was man dabei beachten sollte.

Es gibt neue, moderne Anlageformen und traditionelle Kapitalanlagen. Die Wohnimmobilie zählt zu den Letztgenannten. Kapitalanleger haben mit dieser Anlageklasse eine Fülle von Erfahrungen sammeln können – häufig keine guten! Daher lohnt ein Rückblick.

Schon seit gut 20 Jahren sind Finanzvertriebe dabei, die Wohnimmobilie als herausragenden Baustein für den Vermögenden und „Otto Normalanleger" zu präsentieren. Dabei standen Eigentumswohnungen im Fokus.

Dass sich diese Kapitalanlagen mehr für den Vertrieb als für die Käufer rechneten, zeigte eine Fülle von Gerichtsprozessen. Unter dem Stichwort „Schrottimmobilien" wurden Banken und Vertriebe verklagt. Sie hatten – so der Vorwurf – mit zu wenig Sorgfalt finanziert oder mit falschen Prognoserechnungen, überzogenen Werten und gravierenden Beratungsfehlern die Immobilienbesitzer über's Ohr gehauen.

Sonder-Afa-Boom

Ein Boom bei Wohnimmobilien war nach der Wiedervereinigung festzustellen. Vater Staat förderte großzügig mit Sonderabschreibungen. Erneut waren es vertriebsstarke Finanzberater, die sich an die Vermögenden wendeten. Der Reiz für Hochverdiener, solche Eigentumswohnungen zu kaufen, war groß. Der Staat schaffte die Möglichkeit, bis zu 50% der Herstellungskosten im Kaufjahr von der Steuer abzusetzen. Dank intelligenter Finanzierungsstrukturen schafften es scheinbar kluge Hochverdiener, ihre Steuern über Jahre auf ein Minimum zu drücken. Was häufig nicht gesehen wurde: zwar stand im Notarvertrag ein Kaufpreis von z. B. 300.000 DM. Der tatsächliche Wert war aber bereits durch die Provisionszahlungen und andere Nebenkosten 10 bis 30% geringer. Die Verkäufer haben in dieser Zeit prächtig verdient.

Die Mehrzahl der Immobilienbesitzer aber schaut heute auf den Scherbenhaufen ihrer schwer vermietbaren Eigentumswohnung. Der Verkauf von minderwertigen Objekten ist zudem fast ausgeschlossen. Der Blick zurück ist wichtig, um aus den Erfahrungen zu lernen. Denn die Anlageklasse „Wohnimmobilien" hat wieder Aufwind. Eine Fachzeitschrift für Finanzverkäufer titelte vor Kurzem „Der sichere Weg zur Rendite!" und zeigte das Potenzial dieser Anlageklasse für Finanzvertriebe und Vermögensberater auf. Vermögende sind zudem offen für diese Kapitalanlagen: Die drohende Inflation, die Erfahrungen mit Kursverlusten in der Krise und die Unklarheit über die künftige Wirtschaftsentwicklung verschärfen die Suche nach soliden und werthaltigen Anlagen.

Fall aus der Praxis

Eheleute Gopich sind seit wenigen Monaten Privatiers. Sie haben ihr Unternehmen, eine freiberufliche Praxis, verkauft. Der Verkaufserlös in Höhe von 1,8 Mio. € nach Steuern liegt nun auf dem Konto und sucht nach einer rentierlichen Anlage. Der erste Gang der Akademiker führt zu ihrer Hausbank. Diese präsentiert eine Mischung aus Unternehmensanleihen, Pfandbriefen und einer kleinen Beimischung von Aktien. Staatsanleihen werden gemieden, da Griechenland „das beste Beispiel ist", dass Staatsanleihen nicht sicher sind. Allenfalls die Papiere des deutschen Staates scheinen akzeptabel, doch die Verzinsung ist zu gering. Eigentlich finden Gopichs das Gespräch ganz gut, aber es bleiben Zweifel. „Macht es nicht Sinn, eine Wohnimmobilie zu kaufen?", fragen die beiden ihren Berater.

Der verneint: Von Eigentumswohnungen kann er nur abraten und für ein ganzes Mehrfamilienhaus würden die Privatiers zu viel auf eine Karte setzen. Das Risiko müsse mehr gestreut werden. Außerdem besitzen die Eheleute schon die selbstgenutzte Wohnimmobilie. Das würde zum Klumpenrisiko führen. Die Argumente des Beraters sind erstmal stichhaltig.

Das Abraten von Eigentumswohnungen lässt sich anhand der Geschichten zu „Schrottimmobilien" und „Sonder-Afa-Objekten" gut nachvollziehen. Auch das Argument, dass bei Erwerb eines Mehrfamilienhauses ein großer Teil des Vermögens in einem Objekt gebunden ist, ist nicht von der Hand zu weisen. Dennoch sollten die Freiberufler diesen Punkt nicht so einfach schlucken. Denn wenn das Objekt mit Makround Mikrolage, Mieterstruktur, Zustand und Zukunftsperspektive stimmt, dann könnte dieser Vermögensbaustein sehr wohl der richtige Weg sein. Ein kleineres Objekt kommt als Einzelinvestment also in Frage. Das Problem in der Vermögensberatung: Häufig raten Berater von dieser Option ab, weil sie wissen, dass ein großer Teil des Geldes nicht mehr unter ihrer Verwaltung stehen wird – und damit wichtige Erträge fehlen.

Zweiter Versuch

Das zweite Gespräch findet bei einer traditionellen Privatbank statt. Hier gehen die Gopichs etwas forscher ins Gespräch: „Wir überlegen in Wohnimmobilien zu investieren." Zur Verwunderung der Eheleute ist der Berater dem Thema gegenüber sehr offen eingestellt. Aber auch er hat einige Gegenargumente: So führt er aus, dass es heute schwierig sei, Top-Objekte zu finden. Zudem sei der eigene Wohnstandort der Gopichs nicht besonders für Investitionen geeignet. Wenn, dann sollten sich die beiden nach Objekten in Stuttgart, München, Hamburg oder ggfs. Dresden umschauen.

Daher bringt der Berater als Alternative ein neues Kapitalanlageprodukt ins Spiel: einen Wohnimmobilienfonds. Dabei handelt es sich um eine langfristige Beteiligung, mit der viele Anleger gleichzeitig in unterschiedliche Mehrfamilienhäuser investieren. Der Auswahlprozess auf der Suche nach Mehrfamilienhäusern erfolgte nach strengen Kriterien und werde im Fall des Bankangebots von erfahrenen Immobilienspezialisten erster Güte begleitet. Das sorgte für Sicherheit und Qualität – so die Argumente des Beraters. Nur wenn alle Kriterien erfüllt seien, werde gekauft. Zudem werde darauf geachtet, dass sich die Risiken durch den Kauf von Objekten in unterschiedlichen Regionen reduzieren.

Ohne Frage: Das Angebot, das die Eheleute erhalten, ist tatsächlich ein interessanter Weg, die Vermögensklasse Wohnimmobilien aufzubauen. Die Laufzeit beträgt dabei regelmäßig über 10 Jahre, meist mit einer Verlängerungsoption versehen. Eine frühere Veräußerung ist zumeist nicht möglich – wenn doch, drohen Verluste. Der Vorteil für den Anleger liegt auch darin, dass das finanzielle Engagement gut zu begrenzen ist. Die aktuell am Markt befindlichen Angebote liegen bei Mindestanlagesummen von 10.000 bis 25.000 € (siehe Tabelle). Natürlich bleibt bei diesen Produkten ein wunder Punkt: Es sind geschlossene Beteiligungsprodukte mit Intransparenz, mit relativ hohen Kosten und sie sind eine „Black-Box", wenn es um die zukünftige Entwicklung geht. Die Prognosen können zu optimistisch sein, daher ist es unbedingt ratsam, das Verkaufsprospekt im Detail zu lesen. Nur dann, wenn keine „Bauchschmerzen" übrig bleiben, sollte ein Anleger es wagen zu investieren.

Ein eindeutig positives Votum für diese Fondsart ist nicht auszusprechen, dies lehren auch die Erfahrungen mit anderen geschlossenen Fondskonstruktionen. Gopichs wollen die nächsten Jahre eine Summe von 10% bis 15% ihres Anlagevolumens in Wohnimmobilien dieser Art investieren. Sie fangen klein an und wählen 75.000 €. Diesen Wert müssen sie zzgl. 5% Agio einzahlen. Das Agio ist übrigens die Provision, die die Bank erhält – plus eine „verborgene" Zuwendung in Höhe von 3% der Anlagesumme. Es besteht also ausreichend Anreiz, das Produkt anzubieten – auch das sollten die Eheleute im Blick behalten. Am Ende zeigt sich ein Dilemma in der Vermögensanlage: Es macht Sinn, in diese Anlageklasse zu investieren. Tatsächlich sind die Gefahren aber erheblich. Das Fazit dieser Überlegungen ist schon zu Beginn des Beitrages in der Rubrik „Für den schnellen Leser" nachzulesen.

Nachsatz: Es gibt im Markt auch offene Wohnimmobilienfonds, die nicht als Beteiligungsgesellschaften konzipiert sind. Diese Fonds sind Pensionsfonds, Versicherungen und anderen institutionellen Anlegern vorbehalten.