Zwei getrennt Mietverträge können eine Einheit bilden

Ein einheitliches Mietverhältnis (Wohnen und Gewerbe) bleibt trotz getrennter Vertragsurkunden und Raumtausch im Objekt weiter existent. Schließen Vermieter und Mieter zwei Verträge über Wohn- und Geschäftsräume ab, es ist aber ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt, dann können die Verträge auch nur insgesamt und nicht getrennt gekündigt werden. Auch für den Tausch der genutzten Einheiten bedarft es dann keiner neuen Verträge.

Der Streitfall

Ein Rechtsanwalt mietet ein Wirtschaftsgebäude, um es für sein Gewerbe und als Wohnraum zu nutzen. Dafür werden zwar zwei Mietverträge abgeschlossen, die aber beide den handschriftlichen Zusatz enthalten, dass der Bestand des einen Vertrages von der Existenz des anderen abhängt. 

Der Rechtsanwalt tauschte, mit Zustimmung des Eigentümers, nach einiger Zeit die Räumlichkeiten innerhalb des Objektes: Aus Gewerberaum wurde Wohnraum und umgekehrt. Danach wollte der Eigentümer die Gewerberäume allerdings anders nutzen und kündigte den Gewerbemietvertrag vorzeitig unter Missachtung der festgeschriebenen Laufzeit. 

Verknüpfte Verträge sind nur zusammen zu kündigen

Argument des Vermieters: Durch die vorgenommene Veränderung der Räume, ohne das die Mietverträge geändert worden seien, hätte sich ein vertragsloser Zustand ergeben, der ihn zur Kündigung berechtige. Es kam zur Klage, die das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg allerdings zurückwies.