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Immobilien

Kaufvertrag gestalten und sparen

Hauskauf: Gewinn mit Vertrag | © Getty
Mit einem geschickt gestalteten Immobilien-Kaufvertrag können Sie Steuern sparen.
Bei geschickter Gestaltung eines Immobilien-Kaufvertrages können Sie erheblich Steuern sparen. Das trifft in allen Fällen zu, in denen Sie ein noch unbebautes Grundstück erwerben, auf dem ein Gebäude (z. B. Einfamilienhaus) errichtet werden soll. Kaufen Sie Grundstück und Haus unabhängig voneinander, reduzieren Sie die fällige Grunderwerbsteuer stark. Denn der Fiskus legt die Steuer in diesem Fall allein auf Basis des Grundstückspreises fest. Werden Grundstück und Haus dagegen in einem Vertrag erworben, fällt die Grunderwerbsteuer für die Summe von Grundstück und Haus gemeinsam an. Der Fiskus geht dann nämlich von einem sogenannten einheitlichen Vertragswerk aus. Beispiel: Das Grundstück kostet 750.000 Euro, das Haus weitere 500.000 Euro. Die Gesamtkosten liegen also bei 1,25 Mio. Euro. Auf deren Basis wird die Grunderwerbsteuer festgelegt. In Bayern würden dafür 43.750 Euro (3,5%) fällig werden. Bei einer getrennten Vertragsgestaltung würde die Steuer allein auf den Grundstückswert von 750.000 Euro berechnet. Das würde den Käufer nur 26.250 Euro kosten, also 17.500 Euro weniger. Für eine wasserdichte Vertragsgestaltung ist Folgendes zu beachten: Für Hof und Haus müssen Sie zwingend zwei eigenständige Verträge abschließen. Insbesondere prüft der Fiskus, ob der Kauf des Grundstücks und des Hauses voneinander abhängig sind, also in Beziehung stehen. Das Problem dabei: Die Voraussetzungen für ein einheitliches Vertragswerk sind nicht normiert. Sie beruhen auf Fallgruppen und vergleichbarer Rechtsprechung. Je weiter der zeitliche (Kaufzeitpunkte für Grundstück und Haus) und sachliche Zusammenhang (Vertragspartner) ist, desto besser sind die Erfolgsaussichten für Käufer. Konkrete K.O.-Argumente des Fiskus sind:
  • Grundstücksverkäufer und Errichter des Baus sind identisch

  • Der Grundstücksverkäufer plant das Haus mit (baut es aber nicht)

  • Kurze Zeitspanne zwischen Immobilienkauf und Hausbau. Mindestens ein Jahr sollte der Abstand betragen. In einem speziellen Fall reichten dem BFH nicht einmal 19 Monate (BFH, Urteil vom 28.3.2012, Az. II R 57/10).

Fazit: Die geschilderte Vertragsgestaltung kann hohe Einsparungen bringen. Die Anerkennung durch den Fiskus ist aber schwierig. Am besten lässt sie sich durch eine großzügige zeitliche Staffelung und unterschiedliche Vertragspartner erreichen. Wer kann, stellt sich auf die volle Steuer ein, gestaltet den Kauf entsprechend und freut sich, wenn der Fiskus das Vorgehen anerkennt.

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